-  MARSEILLE 1e au 5e DES SIGNAUX ENCOURAGEANTS

Le quartier des V Avenues est central, bien desservi par le métro, le bus et le tramway et qui a su conserver son âme villageoise. Après un premier semestre 2009 très difficile où nous avons tenu grâce à notre activité de gestion locative, le marché des transactions est reparti au cours du second semestre. Cela a été possible grâce à une baisse de prix conséquente de -25%. À présent, ce sont les biens à moins de 150 000 € qui se vendent. Le marché repart, car les vendeurs ont enfin compris que ce qui était monté jusqu'à 3 000 € le m2 au plus fort de la hausse des prix en 2007, ne peut plus dépasser 2 200 voire 2 300 € dans le quartier des V Avenues, voire 1 800 € de l'autre côté du Jarret, le boulevard Sakakini. Ils sont prêts à accepter des négociations importantes. Pour exemple, j'ai en mandat un 4-pièces présenté à 300 000 € dont la propriétaire avait refusé une offre à 240 000 € voilà six mois. La vente devrait aboutir à 230 000 €. Les biens à vendre sont nombreux sur le marché marseillais, les acheteurs potentiels prennent leur temps. Le prix des locations en revanche reste assez stable, entre 550 et 650 € pour un 2-pièces. En 2010, les transactions devraient bien reprendre grâce à la baisse des prix.

Dans les 4e et 5e arrondissements, les logements se vendent entre 2 000 et 3 500 € le m2 en moyenne. Depuis 2008, les prix y ont reculé de façon conséquente mais cette baisse est très variable selon la qualité des biens. Tous les logements mal situés et nécessitant de gros travaux ont vu leur cote chuter de -25%. Les 3-pièces de 60 m2 à rénover qui se vendaient 170 000 € avant la crise, s'échangent entre 120 000 et 130 000 €. Mais tous les biens en parfait état n'ont que très peu baissé. Près de La Timone et de la faculté de médecine, la demande sur les petits appartements reste forte et les prix fermes. Un studio de 20 m2 se signe entre 80 000 et 90 000 €. Aujourd'hui le marché vit sur les petits produits notamment grâce au retour des investisseurs qui disposent d'un budget de 100 000 € à placer dans la pierre. En revanche, le marché des biens proposés au-dessus de 180 000 à 200 000 €, ce qui correspond dans le quartier à un 3 ou 4-pièces situé dans un bel immeuble, a du mal à repartir.

On sent un regain d'intérêt de la part des acheteurs pour ce secteur de l'hypercentre qu'est le 1er arrondissement. Cependant, il est inégal selon les quartiers. Tous ceux qui se trouvent sur le parcours du métro et du tramway se sont bien valorisés. Le bas du boulevard Longchamp et Le Chapitre ont atteint un bon niveau de prix de l'ordre de 2 000 à 2 500 € le m2. Le quartier Saint-Charles qui s'étend tout en longueur suscite un bel engouement du fait de la réhabilitation de la gare et des constructions neuves alentours. Les logements anciens s'y échangent entre 2 300 et 2 600 € le m2. En revanche, le quartier Belsunce-Noailles a du mal à décoller et les biens partent difficilement entre 1 500 et 1 800 € le m2. Quant au Vieux-Port, les clients potentiels attendent avec impatience que le projet de piétonisation se concrétise. Pour l'heure, côté mairie, les logements se vendent à 4 000 € le m2 en moyenne, voire plus pour les derniers étages des immeubles construits par Fernand Pouillon. Côté quai Rive-Neuve, les prix plafonnent entre 2 800 et 3 000 € le m2 du fait notamment des nuisances nocturnes. Dans l'ensemble les prix du 1er arrondissement ont reculé de -20% par rapport à leurs valeurs atteintes en 2007. Mais pour tous les logements de qualité, la baisse est nettement moins sensible. Ces nouveaux prix correspondent mieux à la réalité de Marseille et aux possibilités des acquéreurs.

La Belle-de-Mai dans le 3e se caractérise par son côté village, avec des immeubles en pierre, sa place du marché et ses commerces. C'est aussi un secteur d'avenir couvert en partie par l'Euroméditerranée, et situé près du pôle multimédia et des futures facultés d'arts plastiques et école d'ingénieurs de la caserne du Muy. Avec des prix qui oscillent entre 1 000 et 2 000 € le m2 au grand maximum - à ce prix-là l'appartement et les parties communes doivent être en parfait état et le logement très bien situé - c'est l'arrondissement le plus abordable du centre-ville. Exemple de prix haut pour le quartier : un 3-pièces de 70 m2 avec balcon de 8 m2, refait à neuf et à proximité du parc de la Maternité, s'est vendu 145 000 €. Étant donné que la cote initiale du secteur n'était pas très élevée, la baisse des prix s'y est limitée à -10% depuis mi-2008. Aujourd'hui, nous sommes sortis de la crise. Notre clientèle est constituée à 90% de primo-accédants. Beaucoup d'investisseurs recherchent une rentabilité élevée et l'assurance d'une plus-value à la revente. Le marché s'est stabilisé, ce qui n'exclut pas certaines baisses de prix suite à des négociations.