Yvelines : Les clés pour réussir sa vente dans les meilleurs délais

À savoir

Dans le secteur de Conflans-Sainte- Honorine, la fourchette de prix se situe entre 2 000 et 4 435 € le m2, soit un prix moyen de 3 000 à 3 100 €.

À retenir

Le délai de vente est très variable : il peut aller d’un jour (coup de coeur lors d’une visite, sans publicité) à six mois.

Vendre son bien dans les meilleures conditions ne s’improvise pas. Il faut prendre quelques précautions, notamment en amont, et s’adresser à des professionnels, ne serait-ce que pour faire estimer son bien...

Tout d’abord qu’entend-on par vendre vite et bien ? Cette question renvoie en premier lieu au prix de vente : le vendeur considérera le plus souvent qu’il a bien vendu s’il a le sentiment d’avoir cédé son logement au juste prix. Cet élément est important, d’autant que plus le prix est juste, plus vite le bien sera vendu. Encore faut-il définir ce juste prix : pour le déterminer, il faut faire estimer un appartement ou une maison au regard de divers critères. Mais chaque bien étant un cas particulier, il nécessite en fin de compte une évaluation quasi sur mesure.



L’estimation, moment crucial

Sur un plan pratique, l’estimation d’un bien immobilier prend en compte un certain nombre d’éléments. Au premier rang : l’environnement (emplacement, proximité des transports, écoles, commerces), mais aussi, bien entendu, les caractéristiques de l’immeuble concerné (étage, superficie, nombre de pièces, exposition, état, qualité des matériaux, isolation, diagnostic énergétique, équipements, spécificités). Ne pas oublier non plus les tendances du marché immobilier dans le secteur où il se situe (état de l’offre et de la demande, profil des clients, type de biens recherchés en priorité).



Dimension affective

De fait, « il arrive bien souvent que le vendeur ait une approche sentimentale et une perception erronée de la réalité du marché », note Patrice Lales, directeur d’agence ERA Immobilier à Élancourt. Il est notamment faux de penser que parce qu’un voisin a vendu son pavillon à tel prix, on peut prétendre vendre le sien dans des conditions similaires. « Mais nombreux sont les vendeurs qui préfèrent s’en tenir à un prix surévalué, quitte à finalement devoir le baisser au bout d’un certain temps, faute d’acquéreur », ajoute l’expert.



Regards croisés

De nombreux sites proposent des méthodes d’évaluation en ligne, tout en mettant en garde contre les limites d’un tel procédé. Rien ne vaut en effet l’oeil d’un professionnel avisé qui se déplace pour visiter votre bien et l’évaluer de visu. Certains considèrent même que deux regards valent mieux qu’un : c’est le cas de Marion Ducos, agente immobilière à Triel-sur-Seine et Verneuil-sur-Seine, qui vient toujours accompagnée d’un autre collaborateur. « Cela permet d’avoir une vue d’ensemble plus complète, puis d’échanger nos points de vue après coup », indiquet- elle.



Plusieurs estimations

Christine Bouro, directrice de l’agence des Oliviers à Voisins-le-Bretonneux, conseille aux vendeurs de faire procéder à au moins trois estimations par des professionnels de l’immobilier : « De cette manière, ils sont plus sereins quant au prix », précise- t-elle. On peut certes se référer également à la base PATRIM, alimentée par l’administration fiscale, afin de déterminer la valeur de sa maison ou de son appartement à partir des prix de vente réels de biens similaires. Il est aussi possible de consulter les indices de prix publiés par les notaires.



Connaître l’état du marché

L’état du marché immobilier dans le secteur où est localisé le bien joue un rôle déterminant dans son estimation : le juste prix doit être en adéquation avec le marché local. Il est important de savoir ce que recherchent les acquéreurs au moment où l’on met son bien en vente. « À Louveciennes, la demande porte plutôt sur les maisons, mais l’offre est limitée », constate Nathalie Morel, responsable de l’agence Rombaut Immobilier. « En revanche, les appartements partent moins bien. À moins d’être très beaux et sans travaux, ils peuvent rester en vente pendant six mois, d’où une baisse de 20 % de leur prix moyen depuis deux à trois ans », détaille la spécialiste.



Conflans

« À Conflans-Sainte-Honorine, la demande est un peu plus équilibrée mais penche également légèrement en faveur des pavillons », note Nicolas Violas, gérant de l’agence V2L Immobilier. Lui aussi constate une baisse de prix en ce moment. « L’esprit village de Voisins-le- Bretonneux suscite de même une forte demande de maisons », indique Christine Bouro.



Entretenir le bien en amont

La directrice de l’agence des Oliviers pointe l’importance d’entretenir son bien en amont : « Il ne s’agit pas de donner un coup de peinture au pied levé, juste avant de mettre en vente, mais bien de prendre soin de sa maison ou de son appartement tout le temps qu’on y habite », insiste-t-elle. Les émissions télévisées qui mettent à l’honneur le home staging ont quelque peu influencé les comportements. « Les acheteurs ont aujourd’hui tendance à s’attendre à un bien sans défaut, d’où l’importance de leur présenter un produit le mieux entretenu possible », explique Christine Bouro.



Ne pas surexposer le bien

Comme le résume Patrice Lales : « un bien trop vu est un bien mal vu ». Il vise le cas des vendeurs qui ont par exemple demandé à une agence d’estimer leur bien, puis ont décidé d’essayer de le vendre par eux-mêmes, via Internet. « Force est de constater qu’ils reviennent généralement vous voir un mois et demi plus tard, car vendre de l’immobilier, c’est un métier. Et les agences disposent notamment de moyens supérieurs pour valoriser le bien. » Malheureusement, plus le bien reste longtemps en vente, moins il risque de trouver acquéreur. « Ce dernier est attiré par la nouveauté, il rafraîchit sans cesse ses alertes, le vendeur doit en être conscient », confirme Marion Ducos.



Effet psychologique

Autre point important, souligné cette fois par sa consoeur Christine Bouro, l’acquéreur peut très vite être lassé de trouver le même bien plusieurs fois sur Internet, et ce d’autant plus lorsqu’il y est proposé à des prix différents… Elle prône ainsi la méthode du mandat exclusif, persuadée par ailleurs de son effet psychologique positif sur l’acquéreur : le fait que le vendeur ne confie la vente de son bien qu’à une seule agence immobilière est un gage de la confiance qu’il a dans le succès à brève échéance de son projet.



Valoriser tout en étant transparent

La description de votre maison ou appartement doit être précise, mais aussi attractive, et agrémentée de photos de qualité. Il faut ainsi parvenir à trouver le délicat équilibre, en disant la vérité (éventuels défauts…) sans desservir le bien, en mettant par exemple en avant ses principales qualités. Nul doute qu’un professionnel peut vous y aider, car rompu à l’exercice. Il dispose de plus de divers supports de communication. « Enfin, il saura passer en revue tous les éléments qui pourraient bloquer la vente, comme par exemple des vices cachés, et mettre en contact le vendeur avec des diagnostiqueurs ou des géomètres si nécessaire », souligne Marion Ducos.


Posté le 24/04/2018 par Aymeric Val

Autres articles Paris : Ile de France

Voir plus d'articles Paris : Ile de France