Val-d’Oise : Franconville, une large palette de biens, du neuf à l’ancien

Angélique Fouchereau Présidente d’Angelimmo

Pour les acheteurs, il est compliqué de trouver une maison en dessous de 300 000 € à Franconville. Mais si elle est propre, elle sera vendue dans la semaine.

01 85 11 10 00
angelimmo95.fr
85, chaussée Jules-césar,
95130 Franconville

Avec des prix allant de 2 000 euros le m² pour les appartements situés dans les résidences les plus anciennes, à 4 000 euros dans le neuf, la ville satisfait tous les budgets.

De nombreux accès routiers (A115, A15, A16), la proximité de Paris grâce aux transports en commun, un bassin d’emploi dynamique... Franconville, la cinquième ville du Val-d’Oise avec quelque 34000 habitants, attire les acheteurs. L’autre atout, aux yeux des professionnels de l’immobilier, c’est une offre large de produits.



Secteur de la gare

« Je peux proposer des maisons, des appartements, de l’ancien avec des résidences des années 1960-1970, mais aussi de nouvelles constructions », détaille Angélique Fouchereau, la présidente de l’agence Angelimmo. Dans son secteur, situé proche de la gare, il faudra dépenser entre 300000 et 450000 euros pour s’offrir une maison selon son cahier des charges. Elle a proposé récemment à des clients un bien de 90 m², édifié sur un terrain de 200 m², situé dans une petite résidence pavillonnaire. Cette maison de 1988 en parfait état s’est vendue sans négociation en moins d’une semaine à 325000 euros.



Bassin d’emploi

Du côté des points forts de la commune, Stéphane Moranzoni, qui dirige le cabinet France Demeure, met en avant le développement économique, avec d’importantes zones industrielles, et la présence de nombreuses PME comptant entre 5 et 20 salariés. « Cela crée des embauches, et on a de l’emploi, ce qui attire forcément les acquéreurs », observe-t-il.



Petits budgets

Même les plus petits budgets peuvent ache-ter : dans l’ancien, il est possible de s’offrir un appartement de 3 pièces pour une enveloppe allant de 130000 à 180000 euros. En moyenne, les prix s’étalent, selon Stéphane Moranzoni, de 2000 euros du m² dans l’ancien à 4000 euros dans le neuf. Récemment, son cabinet a par exemple négocié un appartement en résidence de type T4 de 89 m², en bon état, avec loggia, cave et parking en sous-sol au prix de 190000 euros.



Tous les profils

À Franconville, les clients sont entre 40 et 50 % des primo-accédants. « Ils viennent par exemple des Hauts-de-Seine, secteur où il est difficile d’acquérir un bien compte tenu des prix extrêmement élevés, et ne veulent pas s’installer trop loin de Paris. Mais nous accompagnons aussi des acheteurs de la commune, qui ont acquis un pavillon il y a cinquante ans, et qui veulent rester ». Pour le moment, l’attractivité des taux d’emprunt est le levier le plus déterminant pour 90% des acquéreurs potentiels.



Urbanisation

« Le centre-ville s’est peut-être trop rapidement urbanisé aux yeux des habitants de la commune », admet Angé-lique Fouchereau, mais il y avait un besoin en logements neufs, et la commune y a répondu de façon réactive. Conséquences pour les résidences plus anciennes, elle observe un léger recul sur les prix avec des négociations un peu plus tendues pour ces logements des années 1960 et 1970. En outre, une attention particulière est portée aux travaux potentiels à venir notamment ceux liés aux isolations des bâtiments (pho-nique et thermique) pour à terme, limiter les dépenses de chauffage et donc impacter à la baisse les charges de copropriété qui restent souvent élevées dans l’ancien.



Investisseurs

Franconville attire aussi beaucoup les investisseurs, et dans son cabinet, Stéphane Moranzoni reçoit une vingtaine d’appels par jour concernant ses produits dans le neuf. Généralement, les clients ont une quarantaine d’années et estiment qu’ils payent trop d’impôts. « Ils viennent des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et de Paris », détaille le gérant de France Demeure.



Pinel

Selon la loi Pinel, les loyers à Fran-conville plafonnent à 12,50 euros du m², « ce qui n’est pas très cher pour du neuf », selon Stéphane Moranzoni. « Pour les inves-tisseurs, le taux de rendement net après impôts évolue entre 3,8 et 4,5% dans le neuf, et dans l’ancien, la rentabilité peut être plus importante : si vous achetez un bien à 130000 euros et que vous le louez 750 euros, vous atteignez du 5% », a-t-il calculé. Autre atout : ces investisseurs savent qu’ils n’auront aucun problème à louer, dans une ville qui attire et propose des loyers peu élevés.


Posté le 14/12/2017 par Christine Joffrin

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