Yvelines : Profitez des taux bas pour acheter dans les Yvelines

Le bien type

Pour 350 000 €, on peut trouver à Plaisir un pavillon récent d’une centaine de m² habitables et 300 m² de terrain.

800€

C’est le montant de la mensualité, assurance comprise, permettant d’emprunter 150000euros sur 20ans au taux de 1,85%.

Dans la plupart des communes yvelinoises, il est aujourd’hui plus intéressant de s’endetter pour acheter son logement que de rester locataire... C’est aussi le bon moment pour les propriétaires de s’agrandir ou pour les investisseurs de défiscaliser

Les professionnels sont unanimes : avec les taux de crédit extrêmement attractifs proposés actuellement par les banques, la période est particulièrement propice à l’acquisition d’un bien immobilier dans les Yvelines. Cette remarque vaut notamment pour les jeunes actifs encore locataires, pour qui le rêve de la propriété devient aujourd’hui largement accessible, contrairement au début de la décennie, lorsque les taux fixes proposés par les banques dépassaient les 4%.



Augmentation du pouvoir d’achat

À titre d’exemple, un couple de jeunes actifs dont les revenus mensuels cumulés s’élèvent à 3000 euros a gagné environ 35000 euros de capacité d’endettement par rapport à 2011. Cela représente une augmentation de 20% du budget potentiel pour une acquisition immobilière entièrement financée à crédit.



Se jeter à l’eau

« Il est aujourd’hui plus attractif d’acquérir un appartement dans l’ancien à Montigny-le-Bretonneux, plutôt que de le louer », constate Stella Beltran, gérante de l’agence Beltran. « En s’endettant sur 25 ans, l’effort pour acheter un 3 pièces de 65 m² sera limité à 1100 euros par mois, alors que le loyer mensuel pour un bien comparable est à peu près similaire ». Malgré cela, certains négociateurs s’étonnent du manque d’empressement des locataires à franchir le pas : « Malgré les conditions très attractives pour devenir propriétaires dans l’immobilier ancien, le volume de primo-accédants souhaitant réaliser un projet d’acquisition reste étonnamment faible », indique Bruno Malard’hié, directeur de l’agence Laforêt à Plaisir. La faute sans doute à un manque de confiance et à la concurrence des programmes neufs...



Évaluer sa capacité d’emprunt

Si les primo-accédants ont aujourd’hui davantage de pouvoir d’achat qu’auparavant, les banques restent malgré tout sélectives. « Le couple candidat à la propriété doit présenter des relevés de compte solides ainsi que des revenus suffisants et stables », prévient Brigitte Vallée, dirigeante de Plaza Immobilier, à Mantes-la-Jolie. Cette professionnelle conseille d’ailleurs à ces clients de rencontrer au préalable leur banquier, qui saura les renseigner sur leur capacité réelle d’emprunt.



Accès à la propriété

« Les jeunes acheteurs oublient parfois de prendre en compte les frais annexes induits par la propriété comme les charges mensuelles, la taxe foncière... ». Il n’empêche qu’à Mantes-la-Jolie, l’accès à la propriété est à la portée de nombreux candidats : « Dans l’agglomération, avec des revenus équivalents à deux SMIC, un couple de jeunes qui débute dans la vie active peut prétendre à acheter un appartement de 3 pièces en bon état et bien situé », confirme Brigitte Vallée.



Garder du capital

Parmi les conseils les plus souvent donnés, celui de s’endetter au maximum de ses possibilités revient régulièrement. Les primo-accé-dants financent d’ailleurs souvent le bien acheté à crédit à hauteur de 100%, voire de 110%, ce qui permet ainsi de couvrir les frais de notaire. Quant aux proprié-taires qui visent un bien plus grand, en particulier des maisons qui ont le vent en poupe dans les Yvelines, ils sont aussi invités à s’endetter au maximum, en conservant des réserves en vue d’éventuels travaux ou d’un coup dur.



Apport personnel

« Le montant de l’apport personnel est à ajuster en fonction du taux proposé par les banques, c’est un équilibre à trouver », précise Dragan Bogomirovic, directeur général du Cabinet Jonathan, à Mézières-sur-Seine. Ce professionnel constate néanmoins que de nombreux acheteurs utilisent l’apport personnel uniquement pour s’acquitter des frais de l’acte notarié en finançant le reste de l’opération à crédit, ce qui est rendu possible par les prix attractifs dans son secteur : « Nous avons vendu récemment une maison à Gargenville au prix de 184000 euros. Financé avec un emprunt sur 25 ans, ce bien représente un effort de seulement 770 euros par mois pour l’acquéreur », précise-t-il.Même constat pour Éric Épaillard, responsable de l’agence Era Les Gâtines, à Plaisir, qui se souvient d’avoir vendu récemment une maison de 250000 euros à un couple déjà propriétaire d’un T2 dans les Hauts-de-Seine, pratiquement entièrement financée par emprunt.



L’attrait du neuf

La problématique du recours au levier de l’emprunt s’applique aux investisseurs alors que les intérêts d’emprunt viennent en déduction de la note impôt dans le cadre du déficit foncier. Concernant cette catégorie, on constate un fort engouement pour le neuf. « L’attrait du dispositif Pinel – prolongé dans le cadre de la loi logement et mobilité – pousse les investisseurs particuliers à passer à l’action », concède Bruno Atié, responsable commercial d’ADI Promotion. Sur un 2 pièces commercialisé à 175000 euros dans notre résidence Guy de Maupassant à Plaisir, l’effort d’épargne mensuel pour un investisseur qui emprunte sur 15 ans à 1,65% s’établira à 260 euros, avec une réduction d’impôt de 291 euros par mois et un loyer de 600 euros hors charges ».



Coups de pouce

L’attractivité du neuf s’exerce aussi pour les primo-accédants, grâce à la possibilité d’un taux de TVA réduit et au prêt à taux zéro, lequel peut représenter jusqu’à 40% du financement. « La mensualité pour un jeune client qui finance l’acquisition à crédit d’un 2 pièces à 150000 euros sera de 552 euros hors assurance, alors que le loyer pour une même surface neuve s’élève à 650 euros », souligne Bruno Atié. Seul problème, en cas de revente rapide, il sera difficile à ces jeunes propriétaires de ne pas perdre quelques plumes car un bien neuf décote très vite quand il se retrouve sur le marché de l’ancien...


Posté le 04/10/2017 par Aymeric Val

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