Hors Série Paris : Profitez des taux bas à Paris pendant qu’il en est encore temps !

38 m2

C’est la surface médiane d’un 2 pièces à Paris, ce qui donne un prix moyen de 338 000 €.

Primo-accédants, secundo-accédants ou investisseurs ont chacun leurs raisons de bénéficier du niveau toujours très bas des taux d’intérêt d’emprunt.

De locataire à propriétaire

Les primo-accédants sont souvent des locataires qui se décident à devenir propriétaires de leur résidence principale pour profiter des taux bas. Parmi ses dernières transactions, Angelika Beck, responsable des ventes sur le 14e arrondissement chez SBI Gefimo, a vu passer deux primo-accédants bénéficiant de taux particulièrement intéressants. Le premier, déjà locataire à Paris, s’est vu proposer 1,45% sur 20 ans. Une aubaine pour acheter 250000 euros un 2 pièces traversant de 30 m², entièrement refait, en troisième et dernier étage. Même scénario pour ce couple qui était locataire près de la mairie du 14e et qui a pu acheter par l’intermédiaire de SBI Gefimo un 3-4 pièces dans un immeuble des années 1970, avec un grand balcon en étage élevé, grâce à un prêt sur 25 ans à seulement 1,7%. Cet appartement situé près du parc Montsouris s’est négocié 630000 euros.



Secundo-accédants

Les prix élevés de Paris font que les secundo-accédants constituent une part toujours importante des transactions. Le produit de la revente d’un premier logement constitue un apport précieux pour acheter plus grand ou changer de quartier. Ces secundo-accé-dants bénéficient aussi de la faiblesse des taux car ils contractent généralement un nouvel emprunt. Et en revendant leur logement précédent, ils alimentent l’offre. « En ce sens, le niveau très attractif des taux d’intérêt favorise la fluidité du marché et un lissage des prix parisiens », souligne Catherine Darmon, gérante de l’agence Up’ImmO dans le 12e. Parmi les clients secundo-accédants de l’agence Up’ImmO, il y a eu ce jeune couple qui a revendu un petit 2 pièces dans le 11eprès de 3000000 euros pour s’offrir un 3 pièces dans le 15e à 450000 euros. Ils ont emprunté 150000 euros à un taux de seulement 1,6% sur 20 ans et n’ont eu qu’à apporter les frais de notaire pour réaliser ce projet. Un déménagement est aussi parfois imposé par une séparation. C’était la cas d’une jeune cliente de Catherine Darmon qui cherchait un 3 pièces pour elle et son enfant. Le produit de la revente de son ancien logement et un prêt bancaire bien négocié ont pu financer un 45 m² dans le quartier Charonne pour 390000 euros.



Faire jouer la concurrence entre banques

La situation actuelle sur les taux immobiliers s’accompagne aussi d’une sérieuse concurrence entre les banques pour capter des emprunteurs. Ce contexte a profité à des clients de Corinne Fournié, responsable transaction pour l’agence Foncière Lelièvre du 17e. Ils avaient jeté leur dévolu sur un appartement de 5 pièces dans le 16e, vendu avec un studio. Leur plan de financement initial de 1 million d’euros ne les autorisait pas à s’aligner sur le prix de 1,1 million d’euros demandé par les vendeurs. Or pour ce genre d’appartement familial bien placé à Paris, les offres sont plutôt rares face à une demande élevée. Les négociations sont donc difficiles. Pour ne pas rater la transaction, Corinne Fournié leur a donc recommandé de démarcher d’autres banques et d’affiner leur financement. Un bon conseil puisque ses clients ont pu relever leur budget grâce à une proposition de prêt à un meilleur taux. Au final, l’affaire est en train de se conclure à un prix de 1,06 million d’euros.



investir dans les surFaces à rénover

Même si l’investissement locatif à Paris a été freiné par l’encadrement des loyers, les taux bas permettent de limiter son effort d’épargne ou son apport lorsqu’on emprunte pour acquérir un logement à louer. À condition toutefois de choisir le bon produit. Cathy Larrieu, fondatrice de l’agence appartement à rénover, intervient souvent pour des investisseurs à la recherche de petites surfaces avec travaux. Cela permet de déduire les travaux des revenus fonciers ou de bénéficier de crédit d’impôt sur les travaux de rénovation énergétique. « Le placement idéal, c’est une petite surface de 18 à 20 m² avec travaux dans un budget total de 160000 à 170000 euros », recommande Cathy Larrieu. Elle conseille de louer en meublé pour pouvoir appliquer un loyer supérieur et d’adopter le statut de LMNP (Loueur Meuble Non Professionnel), fiscalement plus intéressant. Son agence a ainsi déniché un 22 m² avenue de Flandres dans le 19e, pour 135000 euros avec 30000 euros de travaux. Une fois remis à neuf, il s’est loué meublé autour de 750 euros. Un tel achat, 175000 euros avec les frais de notaires, se finance aujourd’hui à 100% avec une mensualité de 850 euros sur 22 ans à un taux de 1,85%, y compris assurance. À l’arrivée, l’effort d’épargne est ainsi réduit, même pour un acheteur sans apport comme c’était le cas pour le client de Cathy Larrieu. Enfin, si le rendement locatif est souvent moindre à Paris qu’en banlieue ou en province, un studio dans la capitale se revendra toujours facilement. La dimension patrimoniale est donc un atout pour un investissement locatif à Paris.



Les investisseurs gardent leurs liquidités

La Foncière Lelièvre voit également passer des investisseurs qui pourraient payer l’inté-gralité « cash » mais préfèrent emprunter une partie du prix d’achat pour profiter des taux actuels. C’est le cas de cet acquéreur d’un 2 pièces à 500000 euros qui a apporté 400000 euros et emprunté 100000 euros. Sûr d’obtenir son prêt, il a signé un compromis sans condition suspensive liée au financement. « Un gage de confiance pour le vendeur et l’assurance de conclure la transaction dans un délai plus rapide », souligne Corinne Fournié. « Les investisseurs achetaient auparavant souvent au comptant et préfèrent aujourd’hui emprunter la totalité ou une bonne partie de la somme pour profiter des taux bas », observe aussi Marion Gondouin de l’agence Guy Hoquet Oberkampf. Pour les investisseurs qui disposent d’importantes liquidités, Catherine Darmon, gérante de l’agence Up’ImmO, leur conseille d’emprunter pour acheter plusieurs appartements plutôt que payer un seul bien au comptant.


Posté le 04/10/2017 par Olivier Cheilan

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