Cadre de vie : L’Ouest parisien, un secteur où les prix sont plus stables

34 000

C’est le nombre de ventes conclues à Paris en 2016.

A retenir

Les prix du 16e devenant finalement concurrentiels, une nouvelle clientèle de jeunes couples est tentée de s’y installer, et ce d’autant plus que les grands appartements sont rares au centre de Paris. Il en résulte un renouvellement de la population de cet arrondissement.

L’homogénéisation du marché immobilier résidentiel de la capitale se poursuit. L’écart des prix entre les arrondissements de l’ouest de Paris, traditionnellement plus chers, et ceux du centre ou de l’est s’amenuise du fait de la valorisation de ces derniers.

La différenciation des prix selon les secteurs géographiques de Paris s’estompe progressivement depuis 25 ans. Ce phénomène s’explique par la valorisation plus rapide de quartiers du centre et de l’est tels que les 10e, 19e et 20e arrondissements, tandis que les prix des quartiers de l’ouest restent stables. Une tendance qui s’est poursuivie en 2016, comme le confirme notamment une étude publiée le 23 février dernier par les notaires de Paris-Île-de-France.



L’Ouest parisien, moins sensible aux modes

L’ouest parisien rime avec quartiers chics et espaces verts : c’est le classique 16e, à proximité du bois de Boulogne et de ses lacs, le 17e et le parc Monceau, le 8e et son avenue des Champs-Élysées, mondialement connue, ou encore le Trocadéro et la tour Eiffel, La Motte-Picquet… Il attire les familles en quête d’un cadre de vie calme, tandis que le centre et l’est sont pris d’assaut par les bobos. Les plus jeunes d’entre eux préfèrent les quartiers « qui bougent », avec une diversité de bars et de restaurants, une vie nocturne animée. L’effet « mode » ou « branché » fait monter les prix dans ces secteurs, avec le risque que cette hausse soit finalement artificielle et aléatoire sur le long terme. Rien de tel à l’ouest de Paris, qui demeure une valeur sûre, ce qui se traduit par des prix moins fluctuants : selon la carte des notaires de Paris au 4e trimestre 2016, le marché parisien a progressé en moyenne de 5 % en 2016. Or dans le 16e, les prix immobiliers n’ont augmenté que de 4,1 % en un an, contre, par exemple, une hausse de 8,2 % dans le 10e ou de 8,7 % dans le 3e. Et encore, ce ne sont là que des moyennes.



Glissement d’Ouest en Est des ventes de biens les plus chers

De la même manière, le 16e, qui concentrait un tiers des ventes des 10 % d’appartements les plus chers au m2 en 1991, n’en a plus représenté que 11 % en 2016, soit trois fois moins, constate l’étude précitée. À l’inverse, les ventes de biens chers ont été proportionnellement plus nombreuses en 2016 dans les neuf premiers arrondissements de Paris. Autre enseignement de l’étude, qui illustre le resserrement des écarts entre l’ouest et les autres secteurs de Paris, les 10 % des biens les plus chers vendus dans la capitale sont actuellement moins survalorisés que dans le passé : alors qu’en 1991, ils étaient quasiment deux fois plus chers que l’ensemble des biens parisiens, en 2016, ils ne sont plus que une fois et demie plus chers.



Les petites surfaces ont la cote, à l’Est de Paris

En 2016, on a eu moins de grands appartements (5 pièces ou plus) dans les ventes de logements chers (18 %), alors même qu’ils étaient plus nombreux dans les ventes (9 % du volume total). L’étude explique cette tendance par l’évolution du 16e arrondissement, riche en appartements spacieux. Elle note par contre qu’une vente de biens chers sur quatre a porté sur un studio l’an passé, signe d’une valorisation des petites surfaces. Or c’est dans le centre et l’est de Paris qu’on trouve le plus d’appartements de petite taille.



Marché tendu au coeur de la capitale

Le marché immobilier est globalement tendu à Paris, avec une dichotomie marquée entre le stock de produits à vendre et le nombre d’acheteurs. La tension est telle qu’il n’est pas rare qu’un bien fasse désormais l’objet d’une offre dès la première visite, voire qu’il soit vendu sans que l’acheteur s’y soit rendu. Cette situation tient à divers facteurs : risque de remontée des taux d’emprunt, contexte pré-électoral, rentabilité moindre des autres placements, autant d’éléments qui encouragent ceux qui le peuvent à investir dans la pierre. Cette concurrence déjà rude est encore plus soutenue au centre et à l’est de Paris, qui attirent traditionnellement les investisseurs étrangers, en particulier Montmartre et le 18e. L’étude relève que 12,6 % des acquéreurs de biens chers sont des étrangers. À noter que les attentats en ont malgré tout découragé certains, de même qu’un plus fort encadrement des locations saisonnières via Airbnb : de fait, de nombreuses copropriétés interdisent ou limitent aujourd’hui cette pratique. Or certains investisseurs étrangers y voyaient un moyen de s’assurer un pied à terre rentable à Paris.



L’écart se réduit mais persiste

Ce sont les quartiers populaires de l’est parisien qui bénéficient le plus de l’actuelle bonne santé du marché immobilier. Pour autant, un écart subsiste avec l’ouest parisien, où les prix restent malgré tout supérieurs, comme en témoignent les chiffres des notaires de Paris au 4e trimestre 2016 : le prix moyen du m2 le moins cher n’atteint pas 7 000 euros dans le 19e, tandis que le plus cher se situe alentour de 12 000 euros dans le 6e. On peut même atteindre dans ce dernier arrondissement jusqu’à 30 000 euros le m2 pour les ventes de biens les plus luxueux.


Posté le 16/03/2017 par Élisabeth Torres

Autres articles Paris : Ile de France

Voir plus d'articles Paris : Ile de France