Caen : Une forte demande à Caen dans l’ancien et le neuf

175 000 €

c’est l’enveloppe moyenne consacrée par un investisseur dans le neuf. Cela correspond à un 3 pièces à Caen.

Prolongation du dispositif Pinel, taux d’intérêt bas, rendement intéressant, attractivité économique et culturelle, la cité de Guillaume le Conquérant attire les investisseurs à la recherche d’un placement fructueux…

De l’avis de tous les professionnels interrogés, 2016 a été une année exceptionnelle pour l’investissement locatif. Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, les biens à vendre ont trouvé preneur dans des délais courts. Le nombre de produits disponibles semble même être inférieur à la demande. « Si l’on rentre un studio ou un T2, nous sommes certains de le vendre rapidement, en quelques jours voire quelques semaines maximum », indique Florent Thieu, directeur de l’agence Flo Immobilier à Caen. Même son de cloche du côté de Sedelka-Europrom. Loïc Ollivier, directeur régional de la prescription du promoteur, confirme : « 2016 a été une excellente année pour beaucoup d’acteurs de la promotion immobilière. évidemment, la loi Pinel nous a bien aidés », confirme-t-il.



Petites surfaces.

Les studios et T2 concentrent la plus forte demande. Pour ces petites surfaces, bien placées en coeur de ville, les prix s’étalent de 1 900 à 2 300 euros le m². « Je constate que les prix se stabilisent pour les petits appartements. Et en fonction de l’emplacement, ils remontent même légèrement », indique Laurent Monsonégo, responsable de l’agence LM Immobilier à Caen, qui assure que la demande sur ce type de bien est en croissance depuis un an. Et pour cause, la rentabilité espérée est attrayante. LM Immobilier a récemment vendu en centre-ville deux studios de 20 m², l’un rue de Bernières, l’autre rue Basse, pour des montants de 55 000 et 60 000 euros net vendeur. Le rendement brut ressort entre 7 % et 8 %. S’agissant des appartements de plus grande taille, type 4-5 pièces, les délais de vente sont plus longs. Situés à 2 h de la capitale, Caen attire les investisseurs du Grand Ouest et de Paris. Florent Thieu constate que « les Parisiens recherchent des surfaces plus spacieuses. Car l’investissement pourra servir, dans un second temps, de pied à terre ou de logement pour les études des enfants », ajoute-t-il.



Colocation et courte durée.

Plus rares, les demandes en faveur d’appartements dans le but de faire de la colocation sont une option à étudier pour les investisseurs à la recherche d’un taux de rentabilité supérieure à la moyenne. Jean- Yves Renault, responsable de l’agence Guy Hoquet à Caen Beaulieu, a constaté que récemment un T5 de 100 m² s’est vendu dans le quartier de Venoix à 122 000 euros à un jeune investisseur. Ce dernier l’a rénové entièrement et mis en colocation. I l loue la chambre 400 euros par mois, soit une rentabilité brute de plus de 10 %. La location pour les courtes durées concentre une autre partie de la demande. L’objectif étant de capter notamment une clientèle étrangère. « Il y a un phénomène location courte durée qui émerge », constate Jean-Yves Renault.



Emplacement de choix.

Parmi les nombreux critères surveillés par les investisseurs, la situation géographique du bien figure en tête de liste. « 90 % des demandes sont concentrées sur le centre-ville de Caen ou à proximité de la faculté, ce sont les deux zones privilégiées », indique Florent Thieu. Proximité des commodités (commerces, transports, écoles…), prix à la revente et potentiel élevé de locataires rassurent les futurs acquéreurs. « L’emplacement, c’est le critère numéro 1. Il vaut mieux débourser un peu plus et être bien placé. C’est un atout indéniable pour la revente », conseille Laurent Monsonégo. Un peu plus à l’ouest, le quartier de Beaulieu séduit aussi les investisseurs. « à Beaulieu, secteur qui a été investi pour de la défiscalisation il y a plus de 10 ans, 70 % des propriétaires sont non résidents et font de l’investissement locatif », indique Jean-Yves Renault. Les constructions y sont modernes et la proximité du centreville – à moins de 10 min en bus – en fait une zone attractive. Les prix à Beaulieu varient entre 2 000 et 2 300 euros du m² selon les prestations. Selon le professionnel, la demande des investisseurs se porte majoritairement sur des T2 ou T3 allant de 35 m² à 65 m². « La rentabilité brute s’établit entre 5 % et 6,5 %, mais c’est très variable. En outre, il faut surveiller le montant de la taxe foncière, qui est assez élevée à Caen, et des charges. Il faut bien évidemment les prendre en compte dans le calcul de la rentabilité nette », prévient-il. Autre zone attractive : la première et la seconde couronne de Caen. « Des petites villes comme Bretteville-sur-Odon, Verson, Carpiquet séduisent aussi car elles sont idéalement situées en périphérie, et donc proches de Caen, tout en ayant un esprit proche campagne finalement très recherché, aussi bien par les accédants que par les investisseurs », souligne Olivier Sanchioni, directeur commercial chez Investir Immobilier.



L’attrait du neuf.

L’agglomération de Caen compte de nombreux programmes neufs. « à l’heure actuelle, il y a environ une vingtaine de programmes en projet ou en commercialisation à Caen et en périphérie », estime Laurent Monsonégo. En comparaison à l’ancien, la rentabilité dans le neuf est moins importante du fait d’un prix de vente au m² plus élevé et de loyer plafonné. « Les prix au m² pour les petites surfaces varient entre 3 500 et 4 000 euros du m². La rentabilité brute ressort aux environs des 4 % », selon Laurent Monsonégo. Olivier Sanchioni observe un taux de rentabilité équivalent dans le récent programme Les Hauts de La Haie Vigné, situé près du centre-ville. « Un 2 pièces de 45 m² environ oscille e n t r e 150 000 et 160 000 euros. Il se loue 520 euros par mois, soit un rendement de 4 % environ », illustre-t-il. Ce dernier constate un engouement certain pour les logements neufs. « Nous avons effectué environ 400 lots en réservation en 2016, soit une augmentation proche de 40 % par rapport à 2015 », ajoute-t-il. La loi Pinel a aidé l’ensemble du secteur tout comme le niveau bas des taux bancaires. Le constat est le même du côté de Sedelka-Europrom. « Nous avons réalisé 300 ventes en 2016, entre Rouen, Le Havre et Caen, soit une augmentation de 40 % par rapport à 2015 », indique Loïc Ollivier. Et l’année 2017 qui débute semble s’inscrire dans ce même dynamisme.


Posté le 16/03/2017 par Laurence Vallet

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