Cadre de vie : Les opportunités immobilières du Grand Paris

72

C’est le nombre de nouvelles gares qui doivent être construites d’ici à 2030 pour relier les extensions et les nouvelles lignes de métro du Grand Paris.

A retenir

De Saint-Lazare, rejoindre l’aéroport d’Orly ne prendra plus que 34 minutes avec l’extension de la ligne 14, à comparer à près d’une heure aujourd’hui. Pour se rendre à l’aéroport Charles-de-Gaulle, la future ligne 17 permettra de gagner un quart d’heure.

Le Grand Paris Express comporte au total 72 nouvelles gares qui doivent sortir de terre d’ici à 2030, reliant la capitale au-delà du périphérique mais aussi les trajets de banlieue à banlieue.

Le futur réseau de transport en commun du Grand Paris et l’émergence de nouveaux pôles économiques en banlieue parisienne sont souvent cités comme des facteurs susceptibles d’influencer les prix de l’immobilier dans les zones concernées. Des quartiers vont se métamorphoser au fil des années, en liaison avec les objectifs de construction très ambitieux : pas moins de 1,5 million de nouveaux logements sur une durée de vingtcinq ans. Deux visions doivent cependant être différenciées en fonction de la nature de son projet immobilier. Pour un investisseur locatif, les nouvelles gares du Grand Paris peuvent générer une attractivité supplémentaire, améliorer le rapport locatif ou permettre à un bien de mieux se valoriser par rapport à un logement moins bien desservi. Pour un achat en résidence principale, la recherche de plusvalue n’est pas prioritaire, c’est l’amélioration du cadre de vie autour des nouvelles gares qui crée une opportunité d’achat.



Prolongement de la ligne 14.

Les travaux des nouvelles lignes de métro et des nouvelles gares ont déjà commencé et les premières mises en service sont programmées en 2019 sur l’extension de la ligne 14 (Saint-Lazare-Olympiades). Ce premier chantier vise à relier le centre de la capitale, à partir des quartiers Saint-Lazare et Châtelet, au pôle d’affaires de Saint-Denis – Pleyel au nord et jusqu’à l’aéroport d’Orly au sud. Ces prolongements seront réalisés en conservant les caractéristiques de la ligne 14, dont la vitesse atteint 45 km/h en moyenne contre 25 km/h pour un métro classique. Ces évolutions intéressent notamment la ville de Saint- Ouen, un marché de report emblématique de la capitale dont la réputation reste toutefois un peu sulfureuse. Saint-Ouen verra arriver la ligne 14, directe depuis Saint-Lazare et les prix n’ont pas attendu pour s’apprécier, environ 10 % en deux ans. Le quartier des puces, très prisé pour ses hangars transformés en lofts, a même connu des envolées de prix plus spectaculaires, jusqu’à 5 000 euros le m².



Saint-Ouen et Saint-Denis en hausse

Deux types d’acheteurs se sont déjà positionnés. Il y a les investisseurs à l’affût de prix raisonnables qui arbitrent parfois des biens détenus dans Paris pour s’affranchir de l’encadrement des loyers. Il y a aussi les acquéreurs travaillant dans la capitale qui ont profité de prix plus abordables et de nombreux programmes neufs autour des futures gares. Un peu plus au nord, à Saint-Denis où les prix ont déjà augmenté depuis deux ans, la future gare Saint-Denis – Pleyel permettra de relier l’est de la grande couronne parisienne jusqu’à Noisy-le-Grand. Mais la mise en service de cette liaison n’est pas attendue avant 2023, une échéance jugée encore lointaine pour permettre de tabler sur une augmentation des prix à court terme.



Des échéances parfois lointaines

à l’ouest, dans les Hauts-de-Seine, Gennevilliers semble un exemple de secteur promis à une évolution des prix, comme on a pu l’observer par le passé dans certains quartiers d’Asnières. Avec la ligne 15 Ouest, le Grand Paris Express permettra de relier Asnières-Gennevilliers à Colombes. Il faudra cependant être patient puisque ce tronçon ne sera relié qu’après 2025. Au sud, des villes comme Montrouge, Vanves, Malakoff, Villejuif ou Créteil vont bénéficier dans cinq ans de la portion Sud de la ligne 15. Derrière toutes ces villes, se cache peut-être le « Montreuil de demain ». Montreuil, où les prix ont bondi de quasiment 250 % entre 2001 et 2016 à plus de 4 000 euros le m² aujourd’hui dans l’ancien, soit la plus forte hausse observée en île-de-France ces quinze dernières années...



Des quartiers en mutation

Le Grand Paris, c’est aussi des opérations d’aménagement urbain et de construction de logements et bureaux autour des nouvelles gares. Dans le 13e arrondissement, l’opération Paris Rive gauche donne déjà un aperçu des mutations à venir et de l’ouverture vers la banlieue sud avec les nouvelles lignes de métro qui seront construites d’ici 2022. Paris Rive gauche et ses quartiers vivants mêlant habitat, bureaux, commerces, enseignement, activités artistiques et culturelles, est devenu en quelques années une référence de mixité urbaine et sociale. L’ouverture prochaine en avril, sur le site de l’ancienne Halle Freyssinet, de la Station F, plus grand incubateur numérique au monde pouvant accueillir jusqu’à un millier de startup, sera d’ailleurs un nouveau pôle d’attractivité du sud-est de Paris.


Posté le 28/02/2017 par Olivier Cheilan

Autres articles Paris : Ile de France

Voir plus d'articles Paris : Ile de France