GESTION LOCATIVE : LA RÉALITÉ DU TERRAIN

1 942

C'est, en euros et au m², le prix moyen de l'immobilier, tous biens confondus, à Montpellier.

EffiCity Montpellier, janvier 2015

Montpellier, Béziers et Nîmes, des villes où l’offre locative s’affiche relativement stable, avec une demande toujours très présente. Dopée par le Scellier, la gestion locative est aujourd'hui figée par les retombées du Duflot qui a refroidi les ardeurs des investisseurs et fait jaillir une concurrence rude entre les parcs neuf et ancien. Le rôle du professionnel est d'autant plus délicat qu'indispensable.

État des lieux.

Oui, les lois fiscales dopent le marché ! Et c'est encore plus vrai à Montpellier, Nîmes et Béziers, où la loi Scellier a fait grimper l'action de nombreux investisseurs. Dès 2009, de multiples programmes ont lancé des biens aujourd'hui... en location ! Si les retombées de ce dispositif se font encore sentir, la loi Dufflot, pourtant longue à se mettre en place, n'a pas tardé à s'abattre sur le marché immobilier.

Si les amplitudes sont plus fortes à Béziers et Nîmes, les marchés sont globalement les mêmes. Montpellier résiste mieux, et son coeur de ville, dont l'attractivité ne se dément pas, reste toujours aussi prisé. Aujourd'hui, la commercialisation et la gestion des biens sont plus que jamais l'apanage des professionnels, en plus des engagements, pouvoirs et missions qui leur sont confiés par mandat. Dans un marché figé, le rôle du professionnel est plus compliqué car si, avant toute chose, il convient de rester dans la légalité tout en veillant à la rentabilité - c'est tout le travail de la gestion locative - encore faut-il que les prix locatifs s'accordent avec le marché. Comme le résume Richard Thélène, pour qui Montpellier représente 60 % de son activité (le reste entre Béziers et Nîmes) : « le bailleur doit s'approprier la réalité du marché, toute la difficulté est là. »

« Ce qui fait le marché, explique-t-il, c'est le prix final. Le promoteur se demande : "Je peux louer à combien ?" Puis il se dit : "Je peux construire à combien ?" Et de conclure : "J'achète le terrain à tel prix." » Le parc immobilier du neuf joue aussi sur les prix de l'ancien. En fonction du marché de l'emploi et des transports, l'attractivité sera également plus ou moins grande. Les jeunes ont ainsi davantage de chances de trouver un emploi à Montpellier. Résultat, les prix des locations sont plus élevés. En moyenne, les loyers sont plutôt figés, même si l'élasticité entre la demande et l'offre est grande. Avec la reprise, les écarts devraient être moins importants et finir par s'équilibrer.



Internet pèse sur les prix.

Tout le monde connaît le rôle (souvent) déterminant joué par Internet, qui affiche les biens par ordre croissant de prix. Cela offre une comparaison immédiate et pèse donc sur les prix, mais sans forcément tenir compte des atouts ou des défauts du bien en question. Majoritairement, les internautes ne consultent que les premières pages. « Pour gagner quatre pages, il faut baisser les prix, explique le directeur de Thélène Immobilier. Si on loue trop cher, on se retrouve en queue de peloton. Or, il vaut mieux être en début de fourchette. C'est déterminant, surtout lorsque l'on sait que des gens déménagent parfois pour un écart de loyer de seulement 20 ou 30 euros. » Cet affichage internet ne peut donc pas prendre en compte tel ou tel aspect d'un bien (si refaits à neuf, liste des prestations...), qui justifierait des prix plus élevés. L'ordre d'apparition sur le Net est, par conséquent, souvent faussé. La qualité des photos peut donc faire toute la différence.


Posté le 23/02/2015 par CONSTANCE BELLILE

Autres articles Languedoc Roussillon

Voir plus d'articles Languedoc Roussillon