IMMOBILIER DE PRESTIGE : L'EXCEPTION FAIT-ELLE DE LA RÉSISTANCE ?

Loft avec terrasse sur le toit à Boulogne-Billancourt. Campé sur de robustes fondamentaux, l'immobilier de prestige s'articule en différents segments, qui n'ont pas connu de décrochage des prix, à l'exception des biens avec défauts. Taxation et surestimation restent les points faibles de ce marché par ailleurs solide.

Comment estimer l'exception ?

Il faut déjà commencer par la définir ! Par exemple, il s'agira d'un appartement avec une vue exceptionnelle dans un immeuble de grand standing. Dans tous les cas, c'est un produit unique, avec un vrai « plus ». Ces biens n'ont pas connu de baisse de prix dans les mêmes proportions que les autres. Contrairement aux appartements familiaux classiques, pour lesquels on peut donner un prix/m², pour le prestige, l'estimation de valeur se fera au cas par cas, et il faut que tous les éléments qualitatifs soient là. Le marché reste actif, il y a toujours une clientèle sérieuse, française et étrangère. Les clients chinois, brésiliens, italiens, américains sont toujours présents. Il n'y a pas de règle sur ce segment, mais une constante : c'est un achat plaisir.

Pas de règle, mais y a-t-il des tendances sur ce marché ?

Plus que de tendances, parlons de préférences culturelles : Américains ou Italiens, par exemple, chercheront des produits typiquement parisiens, du bel ancien. Les Asiatiques apprécieront le très contemporain, du moment qu'il y a une vue. Le 7e, avec ses micromarchés, permet de satisfaire toutes les demandes. On y trouve de bonnes écoles, une vie de quartier, des espaces verts, mais aussi un patrimoine historique et culturel riche. C'est un arrondissement idéal pour investir, car très stable, peu sujet aux fortes variations.

Isabelle de Malherbe
Directrice Daniel Féau, Paris
Daniel Féau
Daniel Féau 7e
118, rue Saint-Dominique
75007 Paris
Tél. : 01 47 05 50 36
feau-7eme@feau-immobilier.fr
www.feau-immobilier.fr



Comment la demande s'articule-t-elle dans votre secteur ?

En ce qui concerne le marché des biens de prestige, du très haut de gamme, on se situe essentiellement dans le hors norme, l'atypique, pour lequel la demande est toujours présente. On parle ici de produits dont les prix ne sont pas fixés au m², mais au coup de coeur, ce sont des biens rares pour lesquels nos clients sont majoritairement étrangers. Pour les produits plus classiques, et surtout pour les appartements familiaux de plus de 200 m², sans caractéristiques particulières autre que la surface, on constate une baisse des prix de 15 % depuis 2012. En effet, il s'agit là d'acheteurs en quête d'un logement pour y vivre, pas d'investisseurs. Cette clientèle rationalise, elle souhaite payer le juste prix.

Le volume des transactions est-il resté stable ?

Sur les quinze agences que compte notre groupe à Paris, on constate aujourd'hui une nette reprise : depuis le début de l'année, le marché est plus dynamique en termes de transactions. Cela est dû au fait que certains propriétaires ont enfin pris conscience qu'il fallait ajuster le prix de leur bien pour le vendre. De fait, il y a désormais plus de biens disponibles en adéquation avec la réalité du marché.

Alexis Caquet
Directeur des Agences Vaneau
Agences Vaneau
Vaneau siège
50, rue de Châteaudun
75009 Paris
Tél. : 01 48 00 88 76
alexis.caquet@vaneau.fr
www.vaneau.fr



Comment se porte le marché parisien en ce début d'année ?

Février 2014 a été, chez Barnes, un mois record dans les dix dernières années, en chiffre d'affaires et activité. Nous sommes restés sur une tendance à +20 % en volume de transactions, avec des prix relativement stables. Certains segments souffrent, notamment les biens avec défauts et les grands appartements de plus de 280 m², qui ont plus de mal à trouver preneur. Les premiers décotent de 10 % environ, les seconds, de 20 %. Sur le segment des biens de plus d'un million d'euros, nous assistons, chez Barnes, à une remontée du nombre de transactions de 30 %. Néanmoins, il y a moins de ventes de plus de trois millions d'euros, le marché a tendance à se rationaliser, à montrer moins d'excès qu'il y a trois ans.

Le poids de la fiscalité freine-t-il le marché des biens de prestige ?

Il joue dans la démotivation à investir des montants élevés, chez nos clients français comme étrangers. Cependant, la résidence principale reste, pour les Français, la dernière niche fiscale intéressante, une bonne façon d'investir. Ils en ont conscience, ce qui maintient le marché très actif. Pour les étrangers, Paris redevient très intéressante en termes de prix dans la mesure où ils ont relativement stagné, alors qu'à Londres et à New York, ils ont explosé.

Richard Tzipine
Directeur Général Barnes
Barnes
Barnes
22, rue de l'Hôtel de Ville
92200 Neuilly-sur-Seine
Tél. : 01 55 61 92 82
info@barnes-international.com
www.barnes-paris.com



Le marché du luxe a-t-il évolué dans sa définition ces dernières années ?

Le marché des biens de prestige se caractérise par une certaine immuabilité dans le temps et traverse les cycles immobiliers en conservant ses fondamentaux. Le luxe, ce n'est pas une question de prix : un beau deux-pièces avec de magnifiques prestations, dans un quartier recherché, est un produit de prestige. À Paris, l'emplacement reste le critère numéro un pour définir les biens de ce type.

Comment se comporte la demande ?

Le marché a été touché pour les biens dits exceptionnels, très rares. Ce fut avant tout une crise de confiance, on peut résumer en disant que les plus fortunés ont eu certaines craintes. Cependant, si cela a entraîné une légère stagnation en 2013, ce n'est plus le cas aujourd'hui. Le moyen et haut de gamme restent accessibles, avec une forte demande. Ainsi un appartement de 100 à 150 m², bien placé, avec trois chambres, sans défaut, est un produit rare et cher. Certains acquéreurs ont pensé que tout pouvait se négocier, mais les propriétaires n'ont pas lâché et rien ne s'est effondré. Nous avons connu une très bonne fin d'année et sommes repartis sur une dynamique intéressante. La clientèle est qualitative et connaît bien le marché. Au final, nous manquons presque de biens par rapport à la demande.

Gérard Abisror
Directeur Bright Immobilier, Paris 16e
Bright Immobilier
Bright Immobilier
4, avenue Bugeaud
75116 Paris
Tél. : 01 42 71 71 24
contact@bright-immobilier.com
www.bright-immobilier.com



Qu'est-ce qui caractérise votre marché à l'heure actuelle ?

Les prix ont enregistré une réelle baisse, surtout sur les surfaces supérieures à 120 m². Les budgets au-delà de 2 000 000 d'euros se sont littéralement évaporés, il n'y a jamais eu autant de grandes surfaces à la vente. Une situation due à un certain attentisme au départ à l'étranger de certains acheteurs, tandis que de nombreuses familles revendent pour plus petit. Il y a une très forte demande pour les appartements familiaux de 80 à 120 m², c'est le coeur de cible actuel, très actif.

Cette situation ne draine-t-elle pas une nouvelle clientèle ?

En partie, mais les propositions sont vraiment très basses. Par exemple, pour les appartements estimés entre 2 200 000 et 2 700 000 euros, on aura des propositions à 2 millions d'euros, souvent refusées par les propriétaires. Les vendeurs sont encore « bloqués » entre 10 000 et 12 000 euros/m², alors que les acquéreurs estiment, la plupart du temps, que les biens proposés ne doivent pas excéder 9 000 euros/m². Les acheteurs ont la main, anticipent la baisse des prix, se projettent dans deux ans et, surtout, cherchent la valeur sûre. 2014 devrait se tasser, nous travaillons à faire se rejoindre l'offre et la demande.

Charlotte de Raincourt
Directrice Raincourt Immobilier, Paris 16e
Raincourt Immobilier
Raincourt Immobilier
3, rue Gustave-Courbet
75016 Paris
Tél. : 01 76 74 78 88
victor-hugo@raincourtimmobilier.
com
www.raincourt-immobilier.com


Posté le 10/03/2014 par CATHERINE COUSTY-ABBADIE ET AURÉLIE M'BIDA

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