-  LOGEMENT, UN PROJET DE LOI POUR LA PROTECTION DES CONSOMMATEURS

Devant le nombre croissant de réclamations (92 000 en 2010) reçues par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), et à la suite des consultations des associations de consommateurs, le secrétaire d'État Frédéric Lefebvre a présenté, en juin dernier, un projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs dans les grands secteurs de la vie courante : télécommunications, énergie, etc. Parmi les mesures proposées, certaines concernent le logement et plus particulièrement les rapports entre locataires et bailleurs, ainsi qu'entre propriétaires et agences immobilières. Le projet de loi a été élaboré de concert avec les différents acteurs économiques (organisations professionnelles et associations), et de nombreux amendements ont permis d'enrichir le texte initial.

Étape importante de la location, la rédaction de l'état des lieux, qui était déjà obligatoire, serait dorénavant réglementée par un décret définissant son contenu. Les recommandations, notamment celles de la Commission nationale de concertation qui, depuis plusieurs années, donne des outils aux parties, deviendraient donc obligations. Il s'agit là de préconiser le renforcement de la « présomption d'innocence » du locataire en cas d'absence de remise d'état des lieux d'entrée. Cette mesure s'attacherait en particulier à permettre la restitution intégrale du dépôt de garantie en l'absence d'état des lieux, par négligence ou refus du propriétaire.

La nouvelle loi rendrait aussi possible l'ajustement des loyers au profit des locataires si l'information relative à la surface habitable était fausse ou manquante. L'information, jusqu'alors imposée par la loi Carrez aux locations nues, s'étendrait en outre aux locations meublées. L'une des conséquences serait une sanction en cas d'absence d'indication de surface, ou d'information erronée, dans le contrat. Plus en détail, le locataire serait en mesure de contester le montant de son loyer si l'information sur la surface louée était manquante ou si la surface effective louée était inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans le contrat. Les délais d'action prévus selon le type de location (meublée ou nue), et selon l'infraction (absence d'indication de surface ou information erronée), varient de un à six mois. Enfin, en matière de protection des locataires, il faut noter la diminution des délais de préavis des locataires à deux mois au lieu de trois, particulièrement dans les zones tendues.

La « caution », ou dépôt de garantie, demandée à l'entrée dans les lieux, serait plafonnée uniformément à un mois pour tout le parc locatif. Depuis la loi de février 2008, le dépôt de garantie a été réduit à un mois de loyer pour les locations du secteur privé, ce qui était déjà le cas pour le parc social conventionné. Cette mesure étendrait donc le principe au parc social non conventionné. De plus, il est suggéré de sanctionner la non restitution, dans les délais légaux, du dépôt de garantie versé par les locataires par des pénalités de retard. Le projet de loi propose de majorer de 10 % du montant du loyer le solde du dépôt de garantie à restituer au locataire, et cela par mois de retard au-delà du délai légal de deux mois.

Il s'agit d'une part de sonner le glas des reconductions tacites de tous les contrats de gestion immobilière (activité de syndics, gestion locative...) : l'accord exprès du propriétaire-vendeur serait exigé lors de la reconduction des mandats de vente ou de gestion. La mesure prévoit en outre d'obliger les agences immobilières à mentionner dans le contrat de mandat leur appartenance à un réseau de mise en commun des annonces, afin de privilégier la transparence sur les transactions. D'autre part, les agents de la DGCCRF seraient habilités à contrôler et à sanctionner les manquements des agences dès lors qu'elles formulent des demandes abusives en matière de documents pour les locataires. Dans ce cas de figure, la loi protégerait également les consommateurs « contre » euxmêmes : en pratique, les candidats locataires sont souvent les premiers à fournir des documents non autorisés pour obtenir un logement, surtout dans les marchés tendus. Chèque de réservation pour un appartement, photographie autre que celle de la carte d'identité, copie des relevés de compte, attestation d'employeur, etc. seraient dorénavant interdits, sous peine d'amendes allant jusqu'à 3 000 euros pour une personne physique, et 15 000 pour une personne morale.

Deux points du projet de loi concernent particulièrement les propriétaires. Le premier s'attache à la dynamisation de la concurrence dans le secteur des ascenseurs : celle-ci serait facilitée en déterminant, par décret, la liste des travaux importants justifiant que les propriétaires puissent faire appel à la concurrence et se délier, par conséquent, du contrat d'entretien et de maintenance signé avec leur ascensoriste. Le deuxième point concerne les bailleurs en copropriété et, par répercussion, les locataires : jusqu'à présent, ils devaient attendre que les comptes de la copropriété soient arrêtés pour restituer le dépôt de garantie. La nouvelle loi permettrait de procéder à un arrêt provisoire des comptes, une manière d'inscrire dans la loi ce qui faisait déjà jurisprudence.

Étonnamment, le projet de loi, qui s'attache à protéger les consommateurs, a finalement écarté les propositions de la Fnaim et de l'Unis livrées à la suite des États généraux de l'immobilier, visant à mieux encadrer les activités de transaction et de gestion. Les préconisations du livre blanc portaient notamment sur l'exigence de compétences, l'obligation de formation continue, la création d'un Conseil national des professions immobilières, le respect d'une déontologie et la possibilité de sanctions disciplinaires. Autant de points cruciaux en matière de protection des consommateurs et de garantie de sécurité pour les clients. Seul l'aspect répressif a été retenu, une vraie douche froide pour les professionnels, qui attendaient beaucoup de ce rapport, fruit d'une année de travail.

L'Adil n'a pas vocation à se positionner sur des lois à l'étude, mais plutôt à fournir toutes les informations juridiques, financières ou fiscales aux propriétaires, locataires ou aux acquéreurs d'un logement à partir des textes en vigueur. Concernant ce projet de loi, notons qu'il s'inspire pour partie de la jurisprudence et qu'il clarifie un certain nombre de points. Certaines recommandations actuelles relèveraient dorénavant de la loi, comme le contenu d'un état des lieux. La jurisprudence admettait jusque-là que le bailleur puisse conserver une partie du dépôt de garantie du locataire dans l'attente de l'arrêté des comptes annuels de la copropriété. Ce serait désormais prévu par la loi. Certaines obligations des locataires comme du bailleur seraient également clarifiées : en cas d'absence dans le bail de mention de la surface du logement loué, nu ou meublé, ou d'erreur excédant 5 % de la surface réelle, le locataire pourrait demander au juge une diminution du loyer. La remise des clés par le locataire lors de son départ, par exemple, ne pourrait s'effectuer qu'en mains propres au bailleur. Dans le cas d'une colocation, lorsque le bail contient une clause de solidarité au paiement du loyer, chacun y est engagé jusqu'à la fin du bail, quand bien même un colocataire donne son congé et qu'un nouveau le remplace. Si la loi était adoptée, l'engagement solidaire de chaque colocataire prendrait fin à l'expiration de son préavis de congé, dès lors qu'un nouveau locataire le remplacerait.
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