-  INVESTISSEMENT LOCATIF, CHANGEMENTS ANNONCÉS

Défiscaliser, c'est se constituer un patrimoine immobilier financé en grande partie par des tiers (les locataires) et des économies d'impôts. Le projet de loi de finances pour 2012, présenté au conseil des ministres le 28 septembre dernier, prévoit un nouveau grignotage de ces avantages fiscaux, afin de réduire le déficit public. C'est le fameux « coup de rabot » qui pourrait intervenir sur plusieurs niches fiscales dès le 1er janvier 2012. Le scénario précis ne sera cependant connu qu'à la fin de l'année, après l'approbation du budget de l'État par le Parlement.

C'est pour relancer l'investissement locatif qu'a été mis en place, en 2008, le dispositif dit Scellier. Il devait s'éteindre à la fin de l'année 2011, mais jouera sûrement les prolongations jusqu'au 31 décembre 2015. Pour l'achat d'un bien neuf acté avant la fin 2011, le Scellier donne droit à une réduction d'impôts représentant 13 % de sa valeur (limité à 300 000 euros), à condition de louer le logement pendant au moins neuf ans aux plafonds de loyer fixés par décret. Cette réduction atteint même 22 % pour les biens qui respectent la norme BBC (bâtiment basse consommation). Au vu du projet de loi de finances 2012, plusieurs changements sont à prévoir. Il est question de réserver le dispositif aux seuls logements neufs labellisés BBC 2005 et de rogner le taux de réduction d'impôt à 14 %. En résumé, les biens neufs non-BBC ne bénéficieront plus d'aucune réduction d'impôt. De même, le plafond de 300 000 euros devrait être revu. À partir de 2012, la réduction devrait s'appliquer dans la limite de plafonds d'investissement qui seront fixés par zone géographique. Bonne nouvelle toutefois : l'avantage fiscal pourrait aussi être accordé pour l'acquisition d'un logement ancien réhabilité, à condition qu'il atteste d'un haut niveau de performance énergétique (HPE).

Investir dans le Scellier social, dit aussi Scellier intermédiaire, c'est, en plus des contraintes du Scellier classique, respecter des conditions de ressources pour le locataire et pratiquer des plafonds de loyers inférieurs. En contrepartie, le dispositif offre une réduction d'impôt supplémentaire au-delà des neuf premières années de location, par périodes triennales, et cela jusqu'à quinze ans. L'investisseur doit cependant continuer à louer le logement dans les mêmes conditions. À noter que contrairement au Scellier standard, le logement ne peut pas être mis en location pour l'un de ses ascendants ou descendants. À compter du 1er janvier 2012, il faudra investir dans des logements BBC pour bénéficier de la réduction d'impôt dont le taux, qui s'élève aujourd'hui au maximum à 32 % du montant investi (sur quinze ans), devrait tomber à 14 %. Il est également question d'instaurer des plafonds de prix différenciés par secteur géographique afin de recentrer l'offre sur les zones les plus tendues.

Pour l'heure, il n'est pas prévu de modifier le dispositif mis en place par la loi Borloo. Pour bénéficier de ce régime, l'investisseur s'engage à louer son bien pour une durée d'au moins six ans dans le cadre d'une convention de location conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). S'il opte pour une convention avec travaux subventionnés par l'Anah, cette durée passe à neuf ans. La convention dans le secteur intermédiaire ouvre droit à une déduction sur les loyers bruts s'élevant à 30 %, et à 60 % dans le cas d'une convention à loyer social ou très social, applicable en plus de la déduction des charges courantes. Les ressources du locataire et le loyer ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend du type de convention choisie.

Né d'un amendement à la loi Scellier, le dispositif Censi-Bouvard (ou LMNP Bouvard) devait prendre fin le 31 décembre 2012. Selon le dernier projet de loi de finances, il serait prorogé jusqu'à la fin de l'année 2015, mais à des conditions moins avantageuses. Ce système permet de bénéficier de revenus complémentaires en investissant dans un meublé en résidence de services à vocation sociale, et cela avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il peut s'agir de structures d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou handicapées, d'établissements délivrant des soins de longue durée, de résidences avec services pour étudiants ou encore de résidences de tourisme classées. Le dispositif concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, et ceux terminés depuis au moins quinze ans ayant fait ou faisant l'objet d'une réhabilitation. De son côté, l'investisseur s'engage à louer le logement à l'exploitant de la résidence pendant au moins neuf ans et, pour les biens acquis avant le 31 décembre 2011, il profite d'une réduction d'impôt égale à 18 % du prix de revient du bien (répartie sur neuf ans et dans la limite de 300 000 euros). Toutefois, à partir du 1er janvier 2012, le taux de la réduction d'impôt devrait être abaissé à 12 %.

Le Scellier outre-mer est calqué sur le dispositif de la métropole mais les plafonds de loyers, tout comme les taux de réduction d'impôts sont moins hauts. Ils s'élèvent, en 2011, à 36 % du montant de l'acquisition dans le secteur libre et à 46 % dans le secteur intermédiaire, à condition de respecter des plafonds de revenus pour le locataire. En Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Walliset- Futuna, la durée sur laquelle est répartie la réduction d'impôts est de cinq ans au lieu de neuf. Deuxième dispositif ultramarin, la loi Girardin, vouée à disparaître fin 2012, qui permet de déduire ses impôts de 27 % du prix d'un logement neuf sur cinq ans, dans la limite de 2 247 euros HT par mètre carré habitable. Un seuil qui passe à 31 % dans le secteur intermédiaire et à 40 % dans les zones urbaines sensibles. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer le logement non meublé en tant que résidence principale pendant au moins six ans. Ces réductions d'impôt sont plafonnées pour un même foyer fiscal à 36 000 euros ou, sur demande du contribuable, à 13 % des revenus du foyer. L'an prochain, ces deux dispositifs devraient pâtir de la baisse des taux de défiscalisation et du coup de rabot supplémentaire de 10 % annoncé dans le projet de loi de finances pour 2012, mais peut-être à l'exclusion du logement social.

Agence de l'amélioration solidaire de l'habitat, l'Anah oeuvre en faveur des propriétaires bailleurs avec une contrepartie sociale systématique à travers le loyer maîtrisé. S'ils réalisent des travaux, les bailleurs peuvent bénéficier d'une subvention de 25 à 35 % de leur montant, dans la limite de 80 000 euros par logement, à condition qu'ils s'engagent pendant neuf ans à respecter les plafonds de loyers et que les ressources de leurs locataires soient inférieures au plafond fixé par l'État. Ils doivent également s'engager à atteindre, après les travaux, un niveau de performance énergétique correspondant au minimum à l'étiquette E. En plus des aides aux travaux, les bailleurs bénéficient d'une déduction fiscale sur leurs revenus fonciers bruts : 30 % pour une convention à loyer intermédiaire et 60 % pour une convention à loyer social ou très social. Afin de répondre au mieux à leurs questions, l'Anah a mis à disposition, sur son site Internet www.anah.fr, une grille des plafonds de loyers sur l'ensemble du territoire.