-  PERMIS DE CONSTRUIRE, TOUT CE QUI VA CHANGER POUR LES PARTICULIERS

Pour doper la construction, il faut parfois en alléger les règles. C'est ce que préconise le gouvernement dans son projet de modification du code de l'urbanisme. Une simple déclaration de travaux préalable en mairie devrait prochainement suffire pour une extension de propriété jusqu'à 40 m² (20 m² actuellement). L'objectif ? Favoriser les projets d'agrandissement des biens immobiliers, comme l'aménagement des combles ou du garage, la création d'une terrasse, d'une véranda ou d'une dépendance, mais encore, l'installation d'un abri de jardin. Au-delà de 40 m², le permis de construire demeurerait de vigueur, mais son délai d'instruction devrait être réduit d'un an à six mois au maximum dans les zones protégées situées à proximité des bâtiments classés. Ce projet, qui réjouit le secteur du bâtiment tout autant qu'il inquiète les architectes (voir encadré), fait actuellement débat.

La distinction entre SHOB (surface hors oeuvre brute) et SHON (surface hors oeuvre nette) devrait aussi disparaître, au profit de la prise en compte de la seule notion de « surface de plancher des constructions » ou SPDC. Aujourd'hui, lorsqu'un propriétaire obtient une autorisation de construire de 100 m² par exemple, l'épaisseur des murs extérieurs et des isolations est incluse dans cette surface. Grâce à cette nouvelle mesure avantageuse, la surface habitable effectivement constructible devrait donc être accrue d'environ 10 %.

Le propriétaire d'un terrain constructible non bâti a aujourd'hui tout intérêt à le garder le plus longtemps possible. Il profite effectivement d'un abattement de 10 % par an sur la taxe sur les plus-values et en est exonéré totalement au bout de quinze ans. Pour accélérer les cessions de terrains constructibles non bâtis dès 2012, la réforme prévoit donc une taxe sur les plus-values identiques, quelle que soit la durée de détention du terrain au moment de la vente. À partir du 1er janvier 2013, les abattements pourraient ainsi disparaître, tandis que l'imposition de 19 % et les prélèvements sociaux de 12,3 % s'appliqueront dans tous les cas, soit 31,3 % sur la plus-value réalisée. Gain espéré par les pouvoirs publics : 600 millions d'euros par an.

Pour prévenir les contentieux, la réforme prévoit aussi d'augmenter fortement le seuil maximal de l'amende (actuellement fixé à 3 000 euros) pour recours abusif contre un permis de construire. Il s'agit également d'inciter à la conciliation en fixant les règles de cette procédure. Les requérants devront en outre expliquer la qualité qui leur donne intérêt à agir. Par exemple, ils ne pourront plus simplement arguer du fait qu'ils envisagent d'habiter dans la rue où se lance le projet.

L’Ordre des architectes a participé à la consultation « Urbanisme de projet » lancée par le secrétaire d’État au Logement et soutenu la volonté d’inverser le rapport actuel entre normes et projets. Donner la priorité au projet, c’est insuffler de l’intelligence dans notre urbanisme. Toutefois, nous sommes inquiets de la mesure permettant d’étendre jusqu’à 40 m² (contre 20 m² aujourd’hui) un bâtiment existant sans permis de construire et sans contrôle qualitatif. Il est certes nécessaire d’assouplir les règles pour densifier les zones d’habitat individuel et répondre aux besoins de logement. Mais qui portera, dès lors, la responsabilité de prémunir les habitants contre la sinistralité et les conflits de voisinage ? Et de veiller à l’accessibilité et à la viabilité énergétique de l’habitat ? La qualité architecturale doit être assurée même sous le seuil des 170 m² de surface totale, à partir duquel il est obligatoire de recourir à un architecte. Pour ces extensions, l’intervention d’un architecte, par sa responsabilité professionnelle et sa compétence, représente une garantie.