-  FAIRE EXPERTISER SON BIEN

Dans un marché aussi hétérogène que celui d’aujourd’hui, il semble indispensable d’avoir l’avis d’un expert très au fait des divers marchés. En effet, s’il est vrai que les biens anciens avec cachet très bien placés dans des centres de villes économiquement dynamiques se vendent facilement, il n’en est pas de même dans les quartiers périurbains ou dans des régions où le marché est atone. L’expert, avec la méthode par comparaison se référant à des transactions récentes portant sur des biens similaires réalisés dans un même secteur, donne une valeur objective du bien, parfois loin de la valeur vénale espérée par le vendeur qui met toujours une forte dose de subjectivité. Le critère énergétique, de confort et de travaux à prévoir était déjà pris en compte dans l’expertise, avant que soit imposé depuis janvier 2011 l’étiquetage de la lettre de A à G dans toute annonce de biens immobiliers à vendre.

La méthode par comparaison entre des biens semblables dans un périmètre voisin est la plus couramment utilisée même pour des biens atypiques. Mais la méthode par capitalisation qui tient compte du revenu locatif, réelle si le bien est occupé, ou potentielle s’il était éventuellement donné en location peut tout à fait être retenu pour les petites surfaces. Les deux méthodes peuvent aussi être cumulées pour un même bien, notamment en matière de petites et moyennes surfaces. Pour les logements familiaux où les références de location sont moins nombreuses, le recours à la méthode par comparaison est d’usage. Par ailleurs, recourir à un expert reconnu permet de vendre un bien plus rapidement, étant évalué au plus juste prix. Au Crédit Foncier, nous réalisons annuellement plus de 30 000 missions d’expertise.

Le professionnel peut être missionné pour deux types d’expertise. Ce peut être, pour un bien standard, un rapport sommaire et rapide appelé aussi certificat d’expertise qui donne les caractéristiques du bien à vendre, sa surface, son emplacement, la qualité de la construction et des matériaux, l’état du bâti et l’état des parties communes, l’environnement au niveau des commerces, des écoles, des espaces verts, des transports, la distribution du bien et ses qualités intrinsèques, une liste de références de biens vendus dans le secteur, dans la même rue voire dans le même immeuble. Le rapport plus détaillé vise davantage les biens hors du commun type maison de ville, loft, penthouse ou les biens vendus dans le cadre d’une succession, reprend tous ces éléments en les affinant et en croisant éventuellement plusieurs méthodes : la méthode par comparaison, la méthode par capitalisation mais aussi, pour les maisons, la méthode par reconstruction dissociant le prix du foncier de celui du bâti.