-  LES CLÉS DU PRÊT-RELAIS

Nous sommes dans une situation normale où les banques distribuent des crédits-relais dans un contexte d’achat associé à une revente. Cependant, on se rend compte que même si elles ne sont plus aussi frileuses qu’il y a deux ans lors de la crise, elles restent toutefois très vigilantes. Il est courant qu’une banque demande deux estimations du bien. Actuellement, et notamment quand il n’y a pas d’apport en dehors de la vente du bien, certaines exigent soit une expertise par un service « maison », soit de la part d’un notaire. Par ailleurs, nous sentons que les banques veulent responsabiliser le vendeur et ne pas le laisser s’enfermer dans une spirale d’endettement. Désormais, elles annoncent un an éventuellement renouvelable et font régulièrement le point avec le vendeur pour savoir où il en est, combien il a eu de contacts, s’il ne faut pas baisser le prix, etc.

Les banques accordent des prêts-relais à hauteur de 70 ou 80?% selon la qualité du bien et son avancement dans la transaction, la fourchette haute étant possible lorsque la promesse de vente est signée, parfois au-delà lorsque les conditions suspensives de crédit ou de droits à construire sont levées. Il arrive parfois que les 90?% soient atteints lorsque l’opération est bouclée et qu’entre l’achat et la revente, ne soit plus qu’une question d’heures. Mais au moindre doute sur la valeur du bien, notamment dans l’environnement actuel où les prix grimpent dans Paris mais aussi dans quelques métropoles régionales, elles prennent quelques précautions et font expertiser le bien à leur frais. Le taux du prêt-relais est en principe équivalent à celui des prêts classiques, à 0,10?% près. Cependant, toutes les banques ne font pas les mêmes efforts sur le taux. Tout dépend de leur politique.

Le prêt-relais a pour but d’assurer la jonction entre l’achat d’un bien et la revente du précédent. S’il ne s’agit que de quelques semaines, l’avant-contrat de vente étant signé ou de quelques heures, un aléa pouvant toujours arriver même si les deux signatures sont prévues le même jour, il est tout de même conseillé de souscrire un crédit relais qui peut être « sec », c’est-à-dire non accompagné d’un crédit long terme. Ce crédit-relais intéresse cependant peu les banques car elles ne gagnent pas d’argent en faisant cette opération. Elles le consentent seulement pour « garder » leurs clients. Dans les autres cas, et surtout si le bien acquis est plus cher que celui vendu, l’emprunteur va prendre un prêt
jumelé, dit aussi , « deux en un ». Il ne souscrit alors qu’un seul crédit dont une partie est remboursable par anticipation lors de la réalisation de la vente. Cette partie relais ne s’amortit pas puisque le capital sera remboursé lors de la revente du logement. L’emprunteur ne doit s’acquitter que des intérêts soit mensuellement, soit trimestriellement, soit en différé et donc en fin de prêt. Une fois le prêt-relais remboursé, le prêt amortissable classique se met en route, avec des échéances incluant
intérêts et amortissement du capital.

En cas de revente d’un bien pour mobilité professionnelle, les salariés travaillant dans une entreprise assujettie au 1?% Logement, peuvent prétendre à un prêt-relais spécifique octroyé par Action Logement (ancien 1?% Logement). Ce prêt d’un an renouvelable couvre au maximum 70?% de la valeur vénale du logement mis en vente dans la limite de 105 600 € dans les villes de la région parisienne et de 67 200 à 86 400 € dans les autres secteurs géographiques. Ce prêt, qui peut venir en complément d’un relais classique, offre l’avantage d’avoir un taux imbattable : 1?% par an hors assurance.