-  EST-CE LE MOMENT DE VENDRE ?

Savoir si c’est le moment de vendre est toujours une question délicate. Il n’y a pas de règle générale, tout dépend de la configuration géographique et personnelle. Dans les départements où l’évolution des prix est négative depuis un an tels l’Ain (-10?%), le Doubs ou le Morbihan (-5,3?%) en raison d’une conjoncture économique difficile, dès l’instant où le vendeur est pressé, mieux vaut qu’il vende avant que les prix n’accusent une baisse plus importante. Dans les régions dites porteuses (Paris-Île-de-France, 8,6?%, mais aussi Rhône-Alpes ou PACA) se pose la question de savoir s’il faut vendre ou pas. Deux cas de figure se profilent. Dans la mesure où le vendeur n’a pas le projet imminent d’un logement plus grand, ou d’effectuer une transmission à ses enfants, je dirais qu’il ne faut pas vendre, les prix des métropoles les plus dynamiques continueront vraisemblablement à progresser. Si le vendeur a un projet précis en tête, il peut franchir le pas, les prix s’étant appréciés en moyenne de 6,3?% en un an, tout en restant attentif au prix de mise en vente par rapport à la qualité de son bien.

Dans l’absolu, c’est toujours le moment de vendre ou d’acheter en ayant le sentiment que l’on a fait une opération juste. Fin 2008 et début 2009, ne l’oublions pas, personne ne vendait car les prix étaient bas. Aujourd’hui, la baisse semble derrière nous, les prix sont orientés à la hausse. Ce qui semble paradoxal dans une période où les incertitudes liées à l’emploi sont grandes. Cela dit, nous constatons que même en période de hausse de prix dans de nombreuses villes, certains vendeurs ne passent pas à l’acte. Soit parce qu’effectivement, ils redoutent l’avenir et restent donc dans leur logement, soit parce qu’ils craignent de ne pas trouver un bien correspondant à leur besoin. Dès lors, ils vendent après avoir acheté. Je dirais dans tous les cas qu’il ne faut pas se précipiter pour vendre par peur d’un krach ou d’une éventuelle hausse de la plus-value comme il en est question actuellement.

Vendre un bien ne se décrète pas forcément. Certains facteurs peuvent l’inciter comme l’agrandissement d’une famille impliquant un logement plus grand, le retour en centre-ville après de longues années dans une maison en périphérie, la mobilité professionnelle, et d’autres peuvent le freiner. D’où l’interrogation, faut-il vendre quand les prix sont bas comme aujourd’hui ? Et la réponse toute aussi interrogative, pourquoi ne pas attendre que les prix montent encore ? Actuellement, les prix s’avèrent à un bon niveau pour vendre même si tout ne part pas au prix affiché et demande encore une négociation. Surtout pour des biens de qualité moyenne. Quelques économistes prévoient une chute des prix dans la mesure où la hausse actuelle, notamment en région parisienne, est déconnectée des revenus des ménages. Faut-il vendre tout de suite ? Pas de panique. Un bien proposé à son juste prix s’écoule rapidement, mais sans précipitation. L’annonce d’une réforme de la taxation sur la plus value ne doit pas avoir aujourd’hui d’impact sur le prix de vente. Rien n’est en effet joué dans la mesure où cette réforme doit passer par diverses étapes.

La résidence principale échappe à la plus-value, contrairement à la résidence secondaire ou à l’investissement locatif qui s’y trouve assujetti au bout de quinze ans de détention. Hormis donc la résidence principale, le vendeur, avant les quinze ans de détention, redevable actuellement de 16?% hors prélèvements sociaux, pourrait se voir affubler de 3 points supplémentaires, soit 19?% hors ces mêmes prélèvements. Au total, une taxe de 31,3?% contre 28,1?%. Un débat est en cours avec la loi de Finances pour 2011, qui pourrait même se prolonger avec la remise à plat de la fiscalité patrimoniale.