Le trait d'union entre vous et les professionnels de l'immobilier
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Immobilier
Les biens atypiques urbains représentent un micromarché à appréhender à l’aide d’un spécialiste qui en maîtrise le prix, mais aussi les démarches à effectuer en cas de travaux.
La palette des biens atypiques est éclectique. Elle englobe aussi bien les lofts industriels que les ateliers d’artistes, les maisons d’architecte que les appartements avec terrasse ou jardin, les hôtels particuliers que les penthouses. Chaque typologie de biens constitue un micromarché spécifique. Les lofts sont d’anciens locaux industriels tels une imprimerie, un garage, un entrepôt, une usine. On les trouve alors en périphérie des grandes métropoles, à Levallois, Montrouge, Pantin, Ivry, pour la région parisienne ; à Villeurbanne ou à Vénissieux pour la région lyonnaise ; à Roubaix pour la région lilloise, ou aux Chartons pour Bordeaux… Les ateliers d’artistes, en rez-de-chaussée ou en dernier étage, sont presque exclusivement parisiens et se dénichent essentiellement dans les VI, XIV et XVIIIe arrondissements. Lofts comme ateliers ont donc une vocation première qui leur confère volume, grande hauteur sous plafond, verrière apportant la lumière. Il devient difficile de trouver un loft ou un atelier authentique, la plupart ayant déjà été transformés.
Dans tous les cas, il faut vérifier auprès de la mairie que le changement de nature du bien est possible et auprès de la copropriété que la nouvelle utilisation est autorisée. Côté travaux, mieux vaut s’entourer des services d’un architecte qui va conduire le chantier mais aussi savoir exploiter au mieux les potentialités du bien. Les appartements avec terrasse s’inscrivent dans les constructions des années trente à soixante-dix ainsi que dans les programmes récents. Mais la vraie terrasse sur laquelle on peut s’installer pour dîner reste un produit d’exception. En cas de toiture-terrasse, il est primordial de savoir qui doit réaliser les gros travaux d’étanchéité. La rareté de ces biens génère, en général, une surcote par rapport à un bien classique situé dans le même quartier. Mais cette règle souffre d’exceptions : un atelier sombre en rez-de-chaussée, un loft avec travaux colossaux, une terrasse avec vis-à-vis se voient affectés inévitablement d’une décote.
Le calcul de la valeur d’une terrasse relève du vrai casse-tête. Certains professionnels prêchent toujours pour la pondération par rapport au prix du m2 de l’appartement ou de la maison, de la moitié si la terrasse est de plain-pied, du tiers pour une toiture-terrasse. Pour d’autres, cette méthode n’a plus lieu d’être. La valeur d’une terrasse dépend d’une multitude de critères comme l’absence de vis-à-vis, la vue très dégagée ou mieux encore la vue sur un monument, la largeur de la dite terrasse, au minimum 3,5 m pour que l’on puisse y dîner à quatre, un rapport de surface entre celle de la terrasse et de l’appartement…
- autres A LA UNE
50%
C’est la décote minimum d’une pièce en sous-sol acquise dans le cadre d’un souplex. À l’inverse du duplex, le souplex offre une pièce en sous-sol, généralement sans vue. Le m2 de cette pièce vaut, au bas mot, 50 à 75% de moins que celui du rez-de-chaussée.
RogerAbecassis
L’achat d’un bien atypique que ce soit un appartement dans un immeuble Art déco, un dernier étage avec toit-terrasse ou un atelier d’artiste correspond à une recherche de confort de vie : une terrasse est un prolongement de l’appartement, un atelier offre des volumes, une construction des années trente allie volume, luminosité et terrasses. Ces éléments donnent une valeur ajoutée au bien. Le prix est fonction de l’importance de ces éléments, à savoir si l’atelier est isolé au fond d’une impasse et donc à l’abri des regards, si la terrasse n’a pas de vis-à-vis et mieux encore si elle jouit d’une vue sur un monument ou sur un jardin, si l’immeuble des années 30 est signé d’un grand architecte…Cette griffe architecturale comme Mallet-Stevens ou Le Corbusier peut d’ailleurs faire monter les prix en flèche, de l’ordre de 1 000 à 2 000 €/m2. Le bien atypique est par définition unique, ne rentrant pas dans les standards. Il exige donc une expertise affinée qui passe par l’expérience d’un professionnel.
Fondateur Du Groupe Consultants Immobilier