-  VENDRE UN APPARTEMENT LOUÉ, DEUX EXPERTS VOUS CONSEILLENT

Dans le cadre d’une vente d’un bien occupé par un locataire, le bailleur doit suivre une procédure très stricte et très pointilleuse s’il veut vendre le bien libre. Le vendeur doit donc observer un formalisme important sous peine de voir son locataire demeurer en lieu et place pendant trois ans. En effet, il doit prévenir son locataire six mois à l’avance, à la date anniversaire de la souscription du bail. Rien ne sert de donner ce congé trop tôt dans la mesure où le vendeur va se trouver loin de la mise en vente et où les prix peuvent évoluer. Car une fois le congé envoyé, soit le locataire accepte le prix proposé, soit il le refuse. Dans ce dernier cas, si le vendeur fait une offre extérieure à un prix plus attractif, le notaire doit en informer l’ancien locataire sous peine de voir la vente résiliée de plein droit.

Lorsqu’un bailleur veut vendre son bien avec le locataire en place, il n’est pas soumis à la même problématique qu’un bailleur voulant vendre son bien libre. En effet, le bail du locataire ne change pas en cours de vente. Le locataire n’aura plus le même propriétaire et c’est le seul point qui bouge. Sauf convention contraire inscrite dans le bail, en tant que propriétaire vendeur vous aurez seulement à l’informer que le bail se poursuit normalement et donner les coordonnées du nouveau propriétaire. Concernant la décote d’un bien vendu occupé, plusieurs paramètres entrent en ligne de compte : la durée du bail en cours sachant que plus la fin du bail est proche, plus la décote est faible. Car, à la fin du bail, soit le bailleur négocie un nouveau contrat avec, en général, une hausse des loyers, soit il le repend pour l’habiter. Le nouveau preneur tient aussi compte du bon comportement du locataire au niveau du règlement des loyers ».

Le propriétaire d’un appartement ou d’une maison en location voulant vendre son bien dispose de deux solutions : soit il vend à un autre bailleur, auquel cas il n’a pas d’obligation spécifique vis à vis de son locataire dans la mesure où la situation du locataire ne change pas, si ce n’est que son propriétaire n’est plus le même. Soit il veut vendre son bien libre de tout locataire et il doit donc lui délivrer un congé pour vente qui obéit à la loi de 1989 régissant les rapports locatifs. Dans ce cadre, le bailleur doit donner congé à son locataire six mois avant la fin du bail et signifier une offre de prix ; le locataire dispose d’un droit de préemption et le congé vaut alors offre pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Au terme de cette période, soit il accepte auquel cas, il doit donner réponse dans les deux mois s’il ne demande pas un prêt, quatre mois le cas échéant. S’il refuse l’offre, il doit partir à la fin du bail et est alors déchu de plein droit. Dans le cas où le locataire n’achète pas et où le bailleur fait une offre à d’autres éventuels acquéreurs, inférieure à celle du prix proposé au locataire, cette offre est valable un mois. Et dans la mesure où le locataire accepte cette offre, il dispose à nouveau d’un délai de deux mois pour acquérir sans prêt et de quatre mois s’il sollicite un emprunt.

Dans le cadre d’une vente d’un appartement loué avec congé de vente au locataire, le bailleur peut signifier son congé de deux façons, soit par lettre recommandée, soit par huissier. L’envoi d’une lettre recommandée est certes plus simple et moins onéreuse, en apparence tout au moins. En effet, si le locataire ne vient pas chercher sa lettre recommandée, la jurisprudence considère que les obligations de la loi ne courent pas. Et donc que le locataire reste en place pendant encore trois ans. En revanche, une signification par voie d’huissier a un coût, celui-ci ayant des honoraires libres, mais ne peut se heurter à l’inertie du locataire et s’avère recevable dans tous les cas de figure.