-  COMMENT ESTIMER SON BIEN, DEUX EXPERTS VOUS CONSEILLENT

Le recours aux services d’un expert est la démarche la plus aboutie et la plus sécurisante pour son bien. L’expert immobilier connaît, bien évidemment, la valeur du logement dans son marché. Mais ce qui est important, et ce qui fait d’ailleurs sa force, est qu’il puisse justifier cette valeur. Il doit donc apporter une réponse technique et juridique au vendeur. Cela passe bien sûr par les diagnostics, la vérification du titre de propriété, qui peut réserver des surprises lorsque, par exemple, la cave donnée au vendeur n’a jamais été notifiée aux hypothèques, ou la consultation du plan local d’urbanisme, qui peut aussi révéler quelques surprises comme l’implantation prochaine d’une station service face à la maison… L’expert doit tout vérifier, détecter les pièges et donc pouvoir justifier la vraie valeur du bien.

Pour une première approche, je suis tenté de dire que le vendeur peut aller sur Internet pour sonder le marché et voir les prix proposés pour des biens a priori comparables. Mais bien évidemment, la base d’informations économiques notariales qui recense environ 1,5 million de références de ventes d’habitations sur Paris Île-de-France et 4,5 millions en province, est un outil précieux qui permet d’affiner la donne. Cela ne suffit pas pour autant à donner la véritable valeur vénale d’un bien, car au-delà du prix dans un marché, d’autres facteurs entrent en ligne de compte comme la qualité du bien, sa rareté, les documents d’urbanisme qui permettent de se projeter sur la valorisation, mais aussi la situation juridique du bien qui peut revêtir un démembrement de propriété, un viager… Autant de cas de figures que le notaire peut appréhender dans sa globalité.

Experts et notaires ne veulent pas communiquer sur le prix de l’expertise, pas même une fourchette. Seule constatation commune, le coût n’est pas fixé en fonction de la valeur du bien, mais en fonction de son importance et de la complexité de la réalisation de l’expertise compte tenu des imbroglios juridiques et techniques. Cette étude demande du temps, plus en province qu’à Paris, où tous les documents d’urbanisme, par exemple, ne sont pas réunis en un seul lieu. Et ce temps passé fait évidemment partie intégrante du coût de la prestation.

Pour vendre au plus près de la valeur vénale du marché, le vendeur doit surfer sur Internet, consulter les données fournies par les notaires, les agents immobiliers et le service expertise du Crédit Foncier. Le croisement de ces sources permet d’avoir une idée plus précise du prix pratiqué dans différents quartiers. Mais cela ne suffit pas, d’autres paramètres devant être pris en compte. En premier lieu, celui de la catégorie du bien (maison de ville, en lotissement, appartement classique ou non, loft…). En second lieu, la situation du bien dans un quartier donné, proche d’une gare, d’un métro, d’un bus, d’équipements urbains (écoles, commerces de proximité…). Sont importantes aussi les qualités propres au bien concernant l’exposition, l’étage, la hauteur sous plafond, le balcon, la possibilité de se garer ou non, l’état de l’immeuble et de l’appartement, les travaux à réaliser… Il faut croiser tous ces éléments, ce qui n’est pas toujours aisé, certains comme une terrasse sans vis-à-vis ou une hauteur sous plafond de 4 m, peuvent orienter le prix à la hausse. A contrario un troisième étage sans ascenseur et sombre ou le passage du TGV près de la maison, sont facteurs de décote. D’où la nécessité de recourir à un professionnel de l’expertise pour être sûr d’être dans le bon prix.