-  RENCONTRE AVEC BENOIST APPARU, SECRÉTAIRE D’ÉTAT CHARGÉ DU LOGEMENT ET DE L’URBANISME

Benoist Apparu : Le constat est simple, les outils actuels d’aide à l’accession à la propriété sont beaucoup trop nombreux, peu efficaces et trop coûteux. Il existe aujourd’hui plus d’une douzaine de dispositifs dont les cinq plus importants représentent un coût pour l’État de plus de 7 milliards d’euros ! Par ailleurs, alors que les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2.5 ces quinze dernières années, la progression des revenus des Français, elle, n’a été que de 1.6. Ce sont les classes moyennes qui ont subi cette pression du marché immobilier et qui aujourd’hui sont désolvabilisées.

Ce constat général, et la fin programmée de deux dispositifs (le doublement du PTZ et le pass-foncier) m’ont amené à réfléchir à une amélioration du système actuel d’aide à l’accession à la propriété. Le but de la réforme que nous allons présenter à la rentrée est de simplifier les dispositifs et surtout, de les rendre plus efficaces et plus incitatifs afin d’atteindre l’objectif de 2/3 de propriétaires en France, objectif fixé par le président de la République en 2007 lors de son élection. Nous voulons une réforme équitable et qui réponde aux besoins des classes moyennes, mais aussi une réforme plus ciblée, qui s’adapte en fonction des besoins des territoires, et à la réalité du marché.

L’idée serait de garder et de renforcer trois outils qui permettront de mieux soutenir les ménages modestes : dans un premier temps, en les aidant à la préparation de leur achat grâce à l’Épargne Logement (PEL), ensuite, en leur offrant une aide directe à l’achat avec un PTZ renforcé, qui serait une fusion du pass-foncier, du PTZ et du crédit d’impôt TEPA et enfin, en leur garantissant une sécurité grâce aux Aides personnelles au logement (APL Accession).

Rien n’est encore définitivement arbitré mais je peux d’ores et déjà vous confirmer que la réforme sera effective dès le 1er janvier 2011.

B.A : Il est vrai qu’après une année record en 2007, avec 435 000 mises en chantier, la production de logements a connu une baisse due à la crise. Au-delà des chiffres, ce qui compte c’est surtout de réaliser des logements là où sont les besoins. Cette année, les indicateurs de la construction de logements sont plutôt positifs, les permis de construire sont en progression, même si cela est à nuancer avec une légère baisse des mises en chantier. En 2010, 140 000 logements seront financés par l’État, et preuve de notre engagement dans la lutte contre la crise du logement, une enveloppe globale de 4,7 milliards d’euros (comprenant la TVA à 5,5%, les exonérations de la taxe foncière, les exonérations d’impôt sur la société, les prêts bonifiés) est dédiée au seul logement social auquel s’ajoute 4,8 millions d’euros d’aides budgétaires sous forme d’APL.

Il n’y a pas de crise générale, mais bien des crises du logement ciblées sur certains territoires. Il est nécessaire, comme je le disais plus tôt, de construire des logements là où les besoins sont les plus importants, dans les zones tendues. C’est la raison pour laquelle nous avons, entre autres, réévalué les objectifs de production de logements sociaux pour permettre de mener une politique cohérente avec la réalité du terrain.

B.A. : Comme je l’ai mentionné, une des priorités de la rentrée sera la réforme des aides à l’accession à la propriété. Les derniers arbitrages sont en train de se faire et je serai à même de la présenter en septembre. La réforme sera incluse dans le projet de loi de finances 2011 et sera donc effective dès le 1er janvier de la même année.

Un des autres dossiers importants est la mise en œuvre sur le terrain de la « refondation » du secteur de l’hébergement et de l’accès au logement des personnes sans-abris ou mal logées. Il faut que dès la rentrée, et surtout dès l’hiver prochain, il y ait des vrais changements pour les personnes qui souffrent de la précarité et de la grande exclusion. Nous avons défini avec le secteur associatif des orientations en novembre dernier. Depuis nous avons construit ensemble des outils pour mettre en œuvre ces décisions.

Afin de mieux accompagner les personnes vers une insertion durable, et vers le logement, dans chaque département, un service intégré de l’accueil et de l’orientation (SIAO) sera mis en place. C’est un élément essentiel du « service public de l’hébergement et de l’accès au logement » que nous sommes en train de construire avec le secteur associatif. Enfin, j’ai mis en place le 23 juin dernier un comité de pilotage « pour un urbanisme de projet ». Je pense qu’il est fondamental de repenser l’urbanisme et de se délier des documents d’urbanisme malthusiens afin de tendre vers une logique d’urbanisme de projet avec une stratégie globale de lutte contre l’étalement urbain. Ce que nous voulons, c’est développer une nouvelle conception de l’urbanisme, une conception qui éveillera l’innovation et qui donnera la main aux porteurs de projets.

B.A. : Au mois d’août 2009, avec Jean-Louis Borloo et Christine Lagarde, nous avons demandé au Conseil national de l’information statistique une expertise afin d’améliorer la connaissance du marché du logement et de faire gagner en transparence ce marché qui, actuellement, concentre trop de statistiques différentes. On ne s’y retrouve pas !

Pour plus de lisibilité et après les conclusions émanant du rapport remis en mars dernier, des mesures concrètes seront mises en place avant la fin de l’année. Cela passera notamment par la labellisation des statistiques les plus fiables. Concernant l’augmentation des prix de l’immobilier, c’est une préoccupation majeure pour nous. Le problème actuel est que l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande. C’est la raison pour laquelle nous travaillons sur l’augmentation de l’offre immobilière dans les zones dites « tendues ».

La réforme des aides à l’accession prévoira par exemple que les personnes qui achèteront dans le neuf dans les zones difficiles seront plus aidées que celles qui achèteront dans l’ancien dans les mêmes zones. Cette démarche incitera alors les promoteurs à construire plus de logements en zones tendues.

B.A. : Le bâtiment constitue un réservoir d’économie d’énergie considérable. Ces économies sont à la fois un progrès pour l’environnement et la lutte contre le réchauffement climatique, mais sont également des économies dans le budget des ménages. Avec les logements BBC (Bâtiment basse consommation), nous avons voulu, avec Jean-Louis Borloo, mettre tous les logements neufs aux meilleurs niveaux de performance possibles sur le marché.

À partir du 1er janvier 2013, les logements neufs devront atteindre en moyenne un niveau de performance en énergie primaire de 50 KWh/m2 /an. Quand on sait que la moyenne pour le bâtiment en France se situe entre 240 et 280 KWh/m2/an, on mesure l’ampleur du progrès ! Derrière ces chiffres, l’objectif est bien la réduction de l’émission des gaz à effet de serre, l’amélioration de la qualité des logements et bien entendu les économies de charge pour leurs occupants. C’est un saut énergétique important et un gain de pouvoir d’achat pour les Français.

B.A. : L’État et les acteurs de l’immobilier, dans leur ensemble, s’accordent sur le fait qu’il manque aujourd’hui en France à peu près 900 000 logements et le dispositif Scellier contribue à répondre à cette demande. Bien entendu, pour plus de cohérence, il est indispensable que la loi Scellier soit vivante et qu’elle évolue avec le marché ; c’est la raison pour laquelle je souhaite réajuster le dispositif actuel. Ce réajustement passera, dans un premier temps, par une révision des plafonds de loyers. En effet, parfois les loyers présentés aux futurs acquéreurs sont trop élevés par rapport aux loyers du marché. Il en va de même pour la révision du zonage. Une des grandes forces du dispositif Scellier est qu’il est revenu sur cette principale faiblesse du Robien, le Scellier ne concernant que les agglomérations de plus de 50 000 habitants alors que les 36 000 communes françaises bénéficiaient avant du Robien ! Mais comme je le mentionnais à l’instant, le dispositif se doit d’être adapté à l’évolution du marché de l’immobilier. La révision du zonage nous permettra de protéger les ménages qui pourraient être incités à investir sur des territoires où les marchés locatifs sont inexistants.

B.A. : Lorsque nous avons mis en place la GRL (Garantie des Risques Locatifs) en février dernier, il s’agissait d’inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché en les assurant, d’une part, contre les impayés et d’une autre part contre les dégradations locatives. Car, si un logement reste vacant, tout le monde y perd, propriétaire comme locataire potentiel. Dès le mois de février, nous avons signé les premières conventions avec les assureurs afin de proposer au public un produit unique. Un autre aspect important de la GRL est qu’elle tend à responsabiliser les locataires. En effet, lorsque des cas d’impayés se présentent, un accompagnement social est mis en place, par Action Logement, pour les locataires de bonne foi. Nous avons d’ailleurs réunis dernièrement, avec l’UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement) et Action Logement, les représentants des assureurs et des mutuelles.