-  PASSER À L’ACTE DE VENTE

« Alors que l’avant-contrat est un accord entre les parties sur qui vend, qui achète et dans quelles conditions financières, l’acte authentique de vente entraîne un transfert de propriété contre paiement du prix. Aussi, dès réception de l’avant-contrat, le notaire doit sécuriser la vente entre les deux parties en demandant le titre de propriété du vendeur pour que le droit de propriété ne puisse être contesté, en relevant l’état hypothécaire du bien (garantie que le propriétaire est le véritable propriétaire du bien), en vérifiant les documents d’urbanisme, notamment la purge des droits de préemption (droit permettant à la commune d’acquérir prioritairement le bien), ou en vérifiant qu’un local commercial ou des bureaux puissent effectivement être transformés en logements. En cas de copropriété, il faut exiger du syndic un point sur la situation du vendeur au niveau du règlement des charges. Le notaire est là pour faire respecter l’équilibre du contrat de vente entre les deux parties. Cela n’empêche pas pour chacune d’entre elles, de faire intervenir son notaire. »

« Entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique chez le notaire, il se passe un délai de 2 à 3 mois selon les régions. Il faut savoir que dès l’avant-contrat, la majeure partie des pièces demandées sont jointes comme le titre de propriété, les diagnostics qui varient en fonction des régions et de l’ancienneté du bâti... Dans le cas d’une copropriété, les pièces demandées sont : le règlement de copropriété, le procès verbal des trois dernières assemblées générales ainsi qu’un relevé de charges, la date de la prochaine AG pour savoir si elle se situe entre le compromis et la signature (auquel cas le vendeur peut y envoyer son futur acquéreur), le contrat de location si le bien est loué, les conditions suspensives de financement...Tout un ensemble de documents qui doivent être réunis avant le jour J de la signature. L’agent immobilier, qui a accompagné son mandataire, est bien sûr, présent lors de la signature chez le notaire, et remet les clés à l’acquéreur si le vendeur est absent. »

Le contrat de vente, et donc de transfert de propriété, se matérialise par l’acte authentique. Celui-ci est sécurisé par le notaire qui ne représente pas une des deux parties, mais qui est là pour faire respecter l’équilibre du contrat. Avant toute remise d’un chèque de banque au vendeur, ou de plus en plus fréquemment un virement, le notaire devra consulter, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Au cas où le vendeur est redevable d’un appel de fonds (mise à disposition de l’intégralité du capital par le prêteur au profit de l’emprunteur), celui-ci lui sera retiré de la vente. D’autre part, dans l’hypothèse où le vendeur réalise une plus value immobilière, le notaire la prélève directement sur le prix de vente et la verse au Trésor Public. Par ailleurs, lorsque la vente concerne un bien commun à des époux, le chèque ou le virement ne peut être remis ou transmis à un seul des conjoints, sans l’accord de l’autre. D’où l’importance d’adjoindre le consentement à l’acte de vente.

Enfin, signalons que les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur (article 1593 du Code civil) et non du vendeur, sauf convention contraire établie entre les parties lors du contrat.

Même si le notaire s’efforce de remettre au vendeur le chèque ou le virement lors de la signature de l’acte authentique, il n’y est nullement obligé. Car il peut attendre la publication de l’acte à la conservation des hypothèques (lieu où l’on procède à l’enregistrement des actes) l’obtention d’un état de formalités constatant l’absence de toute inscription hypothécaire conventionnelle (garantie hypothécaire la plus répandue) ou de privilège de deniers (type de garantie de prêt immobilier) au jour de la publication de l’acte de vente, les éventuels créanciers étant alors privilégiés.