-  VENDRE AUX ENCHÈRES

Pour un particulier, la vente aux enchères est un mode de vente qui allie rapidité et transparence. La rapidité se mesure à plusieurs niveaux. Déjà, la publicité faite autour des ventes aux enchères permet d’attirer de nombreux acheteurs locaux ou non. Ensuite, ce processus échappe à certain nombre d’étapes qui sont incontournables dans une vente classique. En l’occurrence, il n’y a pas de promesse de vente, pas de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, pas plus que de délai de rétractation. C’est donc, à la date indiquée, une vente ferme qui doit être payée au maximum dans le délai de quarante-cinq jours. Certes, la pratique de la surenchère, dans les dix jours suivant la vente, existe mais elle est rare. Enfin, la vente est transparente : elle est publique et donc très difficilement contestable par l’administration fiscale.

Le bien mis en vente lors d’une vente aux enchères reflète le jeu de l’offre et de la demande et donc le prix réel du marché à un moment donné. Il a été estimé au plus juste par un notaire ou par le service d’expertise de la chambre. Dans ce dernier cas et lorsque la mise à prix conseillée par la chambre est retenue, l’expertise est gratuite. La mise à prix représente entre 70 et 80 % de la valeur du bien, voire moins pour certains biens plus difficiles à vendre et affiche dans ce cas, un prix plus attractif pour attirer plus d’acheteurs. Souvent, et les ventes le démontrent, les prix de vente se situent légèrement au dessus du prix du marché, les acquéreurs ayant conscience qu’à quelques euros près, il ne faut pas laisser passer l’occasion. Par ailleurs, je dirais que ce mode d’adjudication est le plus transparent car public, ce qui permet en cas de succession, par exemple, d’avoir un partage sans ambiguité entre les co-indivisaires.

La vente aux enchères chez les notaires est une vente à l’amiable contrairement aux ventes judicaires ayant lieu à la barre du tribunal. Elle se déroule selon un processus bien établi. D’abord, en amont de la vente avec fixation d’un cahier des charges apportant toutes les informations nécessaires sur le bien et sur sa situation juridique (origine de propriété, dispositions d’urbanisme, diagnostics) mais aussi sur la situation hypothécaire du bien, de sa date de vente, du montant de la mise à prix… Le cahier des charges est proposé aux acquéreurs trois semaines avant la vente. Côté frais (publicité, cahier des charges, travail du notaire), il incombe au vendeur et, sauf stipulation contraire inscrite au contrat de vente, une contribution égale à 1 % du montant de l’adjudication. Si la vente ne se réalise pas et que l’expertise avait été faite par la chambre, seuls les frais relatifs aux débours du notaire sont redevables.

Certains vendeurs ne veulent pas prendre le risque de la mise à prix et fixent alors un prix de réserve donné dans une enveloppe au notaire. Si ce prix n’est pas atteint, ce qui reste rare, le vendeur peut retirer son bien de la vente aux enchères. Dans ce cas, et si l’estimation du bien n’était pas réalisée par le service expertise de la chambre, le vendeur est redevable d’un forfait évalué par tranche par rapport au prix de réserve.