-  ACHETER ET VENDRE EN VIAGER

Tout type de bien peut être vendu en viager, que ce soit une petite ou une grande surface. Le viager est une forme de vente au même titre qu'une autre, sous réserve que l'aléa (longévité du vendeur) existe car le cas échéant, la vente est frappée de nullité. Lorsque la vente se fait sous forme de viager libre, le crédirentier qui n'occupe pas le logement perçoit alors une rente plus élevée. A contrario, si le vendeur occupe son logement jusqu'à son décès, il perçoit une rente moins importante. C'est un calcul de choix, certains crédirentiers désirant continuer à vivre chez eux, mais aussi de revenus, certains étant obligés de partir de leur demeure pour percevoir une rente plus élevée. J'ajouterais que la loi protège très bien le vendeur car si le débirentier ne paie pas une mensualité de rente, celui-ci peut se voir frapper d'une clause résolutoire pour défaut de paiement.

La vente d'un bien en viager correspond le plus souvent à un besoin de complément de revenus au moment de la retraite. Nous analysons donc en priorité les besoins mensuels du crédirentier pour savoir s'il a besoin ou non du versement d'un bouquet, c'est-à-dire d'un capital remis à la signature mais qui amenuise bien évidemment le montant de la rente. Il faut d'ailleurs préciser que ce bouquet est facultatif. Pour le vendeur en recherche d'un revenu complémentaire à sa retraite, il faut savoir qu'au niveau des charges, il n'est redevable que des réparations courantes d'entretien et de la taxe d'habitation. Cela correspond, globalement, à la répartition des charges entre locataires et propriétaires. Pour le crédirentier, c'est donc l'assurance de ne pas avoir à s'acquitter de trop lourdes charges.

Selon l'article 1 964 du Code civil, la vente peut être annulée si l'aléa n'existe pas, soit parce que le crédirentier décède de maladie dans les 20 jours après la signature de l'acte, soit parce que le débirentier savait son vendeur atteint d'une maladie le condamnant à court terme et qu'il en a profité, sachant qu'il n'aurait à s'acquitter de la rente que peu de temps. Outre le facteur aléa, la vente peut être annulée lorsque le prix est jugé insuffisant par l'administration fiscale.

La vente en viager met en relation deux protagonistes, le vendeur appelé crédirentier et l'acquéreur dit débirentier. Chaque partie défend ses intérêts dans un cadre bien défini. Le crédirentier peut demander un bouquet ou non, s'il a besoin d'un capital à utiliser à sa guise ou au contraire d'une rente plus importante pour compléter sa retraite. Dans l'évaluation de la rente plusieurs facteurs entrent en ligne de compte : la valeur du bien, l'occupation ou non du bien, l'âge du crédirentier - dans la mesure où plus il est jeune et donc possède une plus longue espérance vie, moindre va être le montant de cette rente - et la rentabilité hypothétique du bien, semblable néanmoins à celui d'un loyer classique, soit entre 3 et 4 %.

Pas d'eldorado à la vente d'un bien en viager mais un certain nombre de garde-fous, comme l'annulation de la vente dans certains cas, ou la clause résolutoire du contrat en cas de non-paiement. Des protections qui n'existent pas dans le cadre d'une vente classique. Cependant, la vente d'un bien en viager doit être confiée à un spécialiste et notamment à un notaire qui va mettre au mieux son devoir de conseil.