-  FINANCEMENT BIEN PRÉPARER SON PLAN

En tout premier lieu, il faut faire une première estimation du coût du bien convoité en listant le décompte de tous les frais qui vont venir s'ajouter au prix de ce bien : agence, notaire, droits de mutation, impôt foncier, taxe d'habitation, charges de copropriété mais aussi frais de dossier des prêts et frais de garantie liés à ces prêts.

Puis, parallèlement, il est nécessaire de procéder à l'inventaire de ses revenus nets en évitant les ressources aléatoires comme les pensions alimentaires, l'APL ou les allocations familiales, pouvant être remises en cause en cas de départ d'un enfant ou d'une augmentation de salaire. Et faire le bilan de l'apport personnel : donations éventuelles de parents et grands-parents, économies personnelles, épargne salariale. L'absence d'épargne n'est pas forcément rédhibitoire notamment quand le client est jeune, et que pour une mensualité égale à ce qu'il paie en loyer à fonds perdus, il peut devenir propriétaire. Cependant, ce défaut d'épargne se traduit souvent par un taux d'intérêt plus élevé pour le prêt classique. Cet état des lieux des ressources va déterminer la capacité de remboursement de l'emprunteur, sachant que les banques ont pour règle de ne pas dépasser 30 % d'endettement mensuel de l'emprunteur pour que celui-ci dispose d'un « reste à vivre » raisonnable.

Munis de tous ces éléments, il ne reste plus qu'à faire le tour des banques ou des courtiers qui, en fonction de ces données, vont décliner toute la palette de prêts possibles (prêt d'accession à la propriété, prêt à taux zéro, PEL, CEL, 1 % Logement, prêt classique...), multiplier les combinaisons en fonction de la durée, de l'emboîtage ou du lissage de ces différents prêts, rechercher les assurances décès-invalidité collant le mieux au profil du ou des co-emprunteurs, traquer la meilleure solution au niveau des garanties du prêt (caution mutuelle, hypothèque...). Dans tous les cas, l'emprunteur doit analyser scrupuleusement tous ces paramètres et ne pas s'engager à la légère car une fois le contrat de prêt signé après délai de réflexion légal, il sera trop tard pour faire marche arrière.

Avec un différentiel d'un point par rapport au taux fixe, le taux révisable devient attractif à moins de 3 % sur 15 ans et autour de 3,10 % sur 20 ans. Il autorise une plus forte capacité d'emprunt ou des mensualités moins élevées. En cas de forte baisse des taux, et donc d'un risque de hausse tout à fait probable, mieux vaut prendre un révisable « capé » avec un butoir à la hausse, de préférence à un point. Par ailleurs, les banques peuvent prévoir le passage à taux fixe, en général à la date de la révision du taux du prêt, mais parfois à tout moment. Attention au taux fixe proposé qui doit se rapprocher le plus possible de celui consenti à un nouveau client. Enfin, les banques sont obligées de proposer des simulations prenant en compte la hausse des taux révisables.

« Préparer son plan de financement ne peut se faire qu'avec l'aide d'un établissement financier ou d'une banque. Cela demande en effet de dresser un état des lieux, c'est-à-dire déterminer la surface financière de l'acquéreur. Ce qui implique de savoir s'il peut bénéficier d'un PTZ, d'un prêt 1% Logement, et de petits prêts (caisses de retraite, ministères...). Cela exige également de faire réaliser plusieurs simulations afin d'organiser, selon la façon d'emboîter les différents prêts, principal et complémentaires, sa capacité de remboursement en début et en fin de prêt. Ces simulations de montage de prêts, aidés ou réglementaires, associées à une chronologie des remboursements adaptée, permettent à l'acheteur d'emprunter la somme dont il a besoin. »