-  LES PRÊTS-RELAIS

Les banques recommencent à consentir des prêts-relais car elles sont sorties de l’incertitude du marché. Le spectre de la crise est passé, la baisse des prix est jugulée, les transactions repartent. Les vendeurs qui parallèlement achètent un autre bien se retrouvent dans une situation plus confortable. Aujourd’hui, le montant du prêt représente d’ailleurs 70 à 75 % du bien contre 60 à 65 % l’an dernier. Les vendeurs-acquéreurs ont le choix entre plusieurs formules telles le prêt avec différé d’amortissement partiel ou total, ou le prêt-relais assorti d’un crédit long terme classique. Tout dépend en fait de la stratégie du vendeur-acquéreur. Si, par exemple, il recherche un bien plus cher que celui qu’il vend, il lui faut prendre un crédit deux en un qui couvre la totalité du montant de la nouvelle acquisition et qui offre un taux d’intérêt plus attractif et limite les frais de dossier au seul crédit à long terme.

Le prêt-relais est un prêt comme un autre dans le sens où son remboursement doit se faire vite, ce qui implique de vendre rapidement le bien en le mettant au juste prix sans pour autant le brader. Car mieux vaut baisser un bien de 5% que de renouveler un prêt-relais. Et c’est particulièrement vrai pour un relais « sec » pour lequel les taux d’intérêt sont plus lourds qu’en relais jumelé mais qui a toute sa place lorsqu’un vendeur achète plus petit et moins cher ou au même niveau de prix. Au cas où un emprunteur revend de l’ancien pour acheter du neuf, il doit mettre en vente le bien six mois environ avant la date de livraison prévue par le promoteur, et doit signifier que le bien à vendre sera disponible à partir de cette date.

Un salarié d’une entreprise assujettie au 1 % Logement peut bénéficier d’un prêt-relais à taux très attractif, 1 % sur un an et renouvelable une fois sous conditions, dès l’instant où il y a parallèlement vente suivie d’achat. Cependant, il ne faut vendre sa résidence principale qu’en cas de force majeure à savoir pour perte d’emploi liée à un plan social, ou une raison de mobilité professionnelle. (Voir chiffres ci-contre). Si ce montant ne suffit pas, l’emprunteur peut solliciter un prêt-relais complémentaire chez son banquier.

Intérêts…rnLe prêt-relais assure le lien entre l’opération de vente et celle de l’achat. Il ne s’amortit pas, ce qui signifie que l’emprunteur ne paie que les intérêts soit mensuellement, soit à la fin du prêt. Le différé partiel, moins risqué pour la banque offre un taux plus intéressant. Le capital est remboursé au moment de la vente du logement. Si ce prêt est assorti d’un crédit long, celui-ci démarre véritablement quand le relais est remboursé. Le montant du crédit-relais est fixé en fonction de la qualité du bien à vendre. rnrn... Et hypothèquernLa banque demande une estimation soit d’une agence, soit d’un notaire. Pour un bien exceptionnel ou atypique, elle peut exiger une expertise. Par ailleurs, elle peut prendre une sûreté telle une hypothèque sur le bien à vendre, sur le bien vendu, voire sur les deux, à moins qu’elle accepte une caution telle celle accordée par l’organisme Crédit Logement. Cette solution est de loin la plus avantageuse car elle évite les frais de prise et de levée d’hypothèque. L’emprunteur doit aussi discuter et négocier le montant des pénalités pour remboursement anticipé, plafonné à 3 % du montant du capital restant dû.