-  ESTIMER SON BIEN

Le vendeur a tendance à surestimer son bien, c'est connu. L'analyse de l'expert est au contraire objective étant dénuée d'affectif. Elle est très professionnelle puisqu'elle passe au crible les divers critères extérieurs au bien tels l'emplacement, l'environnement au niveau des transports, des écoles, des commerces mais aussi l'orientation en pondérant ces éléments. Par exemple, un appartement magnifique mais situé au-dessus d'un restaurant bruyant peut subir une décote. Une maison orientée nord-est est pénalisée dans le Pas-de-Calais, pas en Provence. L'expert apprécie l'intérieur du bien, sa circulation, évalue la qualité des travaux réalisés qui ne sont parfois qu'un toilettage, chiffre le montant des travaux obligatoires type remise aux normes de l'électricité, juge de l'entretien de l'immeuble...Tous ces éléments affinés, associés à notre connaissance du terrain et aux références dont nous disposons aboutit au juste prix. Nos honoraires oscillent entre 500 et 600 €.

Un expert n'est pas payé en fonction de la valeur du bien. Il engage sa responsabilité civile professionnelle sur le prix donné. Pour le vendeur, c'est une assurance pour le juste prix dans la mesure où notre rapport évite tout recours contre lui. Il est très détaillé, étayé sur des bases solides en matière d'emplacement, d'environnement, d'exposition, de qualité des matériaux, d'état du bâti ou du terrain, de connaissance des risques avec les diagnostics techniques. Il met aussi en exergue les éléments juridiques qui ont une incidence sur un prix comme un droit de passage ou un droit d'échelle, un mur mitoyen...Tous ces paramètres sont consignés dans le rapport écrit remis au vendeur. Les honoraires varient, de 800 à 2 000 € selon la complexité du dossier, bien classique ou atypique, l'importance des recherches juridiques.

Il est relativement facile d'estimer un bien classique dans un périmètre donné. Les bases de références auxquelles se livrent les professionnels auprès des notaires, des agents immobiliers ou des confrères experts peuvent se faire par unités comparables dans un environnement proche d'immeubles, de biens au même étage, de mêmes maisons d'un lotissement ou dans un village. En général, l'expert doit fournir au minimum trois références.

Mais il est parfois des biens atypiques type lofts, duplex ou grange de ferme pour lesquels il n'existe pas de ventes récentes pouvant être comparées dans un secteur proche ; soit en raison de différences en matière de surfaces, de hauteur sous plafond, de l'état de la structure au moment de la vente ou de ses potentialités. Dans ces cas-là, il élargit son périmètre pour avoir quelques éléments de comparaison entre communes proches arrondissements ou quartiers, sachant que le bien va être affecté d'une pondération du prix en fonction de la situation du marché local, recherché ou non, de l'offre spécifique manquante ou non.