Acheter en couple, une affaire de contrat

Pour un couple marié sans contrat

L'acquisition est automatiquement soumise au régime de la communauté légale, dite réduite aux acquêts. Votre acquisition immobilière appartiendra donc à la communauté, qu'elle ait été payée par un seul conjoint ou par les deux.

En cas de divorce, le régime devient communautaire : chacun des époux a droit à la moitié des acquêts de l'autre, c'est-à-dire à la différence entre ce qu'il possède à la fin du mariage et ce qu'il possédait au début.

En cas de décès, le conjoint survivant a la jouissance gratuite du logement du couple et de son mobilier pendant un an. Par la suite, il peut faire valoir un droit viager d’habitation et d’usage du mobilier, même si le logement était la propriété du conjoint disparu. Cet avantage est valable aussi pour les régimes de communauté et de séparation des biens.

Pour un couple marié sous un régime de communauté

Avec ce régime, les biens immobiliers acquis durant le mariage par chacun des époux ou ensemble sont des biens communs. Ce régime est intéressant à partir du moment où vous n’avez pas d'enfants.

En cas de décès ou de divorce, la liste des biens des époux est dressée et les biens acquis en commun seront évalués et partagés par moitié entre eux ou entre le conjoint survivant et la succession du défunt.

Pour un couple marié sous un régime de la séparation de biens

Avec ce régime, l’habitation appartient à chaque époux à proportion de sa contribution financière et fonctionne selon les règles de l’indivision (lire ci-dessous).

Le logement est ainsi un bien indivisible et chaque époux est propriétaire d'une quote-part correspondant à son financement. L'acquisition appartient au conjoint dont le nom figure sur le titre de propriété.

Si vous investissez à deux, vous devez établir devant notaire une convention particulière qui sera reprise dans l'acte d'acquisition. En cas de décès ou de divorce, ce régime est fiscalement intéressant puisque le conjoint survivant reçoit l'ensemble des biens sans supporter de droits de succession.

Pour cela, il faut au préalable avoir pris la précaution d'introduire dans le contrat de mariage une clause d'attribution intégrale.

Pour un couple en concubinage
La loi est dure avec les couples libres. Contrairement aux couples mariés, en cas de décès par exemple, ils n'héritent pas l'un de l'autre car la donation n’est pas possible.

Le survivant peut également être contraint à vendre le logement si les héritiers réclament la part du défunt. Au moment de l’acquisition, plusieurs options s’offrent néanmoins à vous :

- L’indivision

C’est le montage qui obtient le plus de suffrages. Ici, chaque concubin reçoit une quote-part qui dépend de la somme investie. La vente ou la partage doit nécessiter l'accord des deux concubins ce qui, en cas de séparation, peut s’avérer problématique. Celui qui souhaite disposer de l'ensemble de la propriété doit racheter à son concubin sa part. De plus, le concubinage ne vous empêche pas d'acquérir pour vous seul.

En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants ou la famille qui se partagent la succession. Reste la solution de s’instituer légataire par testament mais dans la limite de la part réservataire des héritiers éventuels.

Attention également au fisc, car en cas de transfert de propriété, le survivant devra payer 60 % de droits après abattement de seulement 1 500 €, qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.

Pour éviter une perte du logement, vous pouvez signer, au moment de l’achat, une convention d'indivision. D’une durée maximale de cinq ans renouvelable, elle interdit toute vente ou partage tant qu’elle est en vigueur. Une autre solution consiste à inscrire dans l’acte d’acquisition une clause de rachat des quotes-parts des héritiers du défunt sans qu’ils puissent s’y opposer. Enfin, vous pouvez également inclure une clause de tontine, qui exclut de la masse successorale la quote-part du défunt sur le bien en indivision, pour l’attribuer au survivant.

- Création d’une SCI

Dans ce cas, ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le logement mais la société. Ceux-ci détiennent des parts en proportion de leur mise de fonds, l’un des deux ayant le statut de gérant. En cas de séparation, celui qui le désire pourra conserver le bien.

En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et donc, de la vente du bien. Le survivant peut racheter les parts de son concubin.

Vous pouvez par ailleurs insérer une clause d’agrément qui prévoit qu’en cas de décès ou de séparation, le survivant s’engage à acquérir lui-même les parts du défunt.

Pour un couple pacsé

Le régime du Pacs est calqué sur celui de la communauté de biens. Le logement acheté est réputé indivis par moitié, que ce soit l'un ou les deux concubins qui aient financé l'achat.

En cas de séparation et de rupture du Pacs, le bien peut être vendu et son produit partagé entre les "pacsés". Si l'un des partenaires désire conserver le logement, il dispose d'un droit de priorité pour racheter la part de l'autre.

Notez aussi qu’en cas de décès, le partenaire d’un Pacs peut demander à un juge l’attribution préférentielle du logement familial, moyennant le versement d’une soulte aux héritiers.

Pour le reste, le Pacs fonctionne sur le même principe que l'indivision avec ou sans convention, tout en étant fiscalement plus avantageux. Les pacsés bénéficient d'un abattement de 57 000 € (76 000 € pour le conjoint) et d'un taux d'imposition de 40 % sur les 15 000 € suivants et 50 % au-delà.

En conclusion

A ce jour et malgré une augmentation constante du nombre de Pacs, le mariage, qui lui est en léger recul, reste le meilleur moyen pour bénéficier d’un cadre juridique avantageux.